零售业引领投资

零售业引领资本配置，占投资总额的30%，其次是办公楼（25%）和酒店（20%），凸显了巴西房地产投资的行业多样性。

国际资本保持主导地位，占总投资额的61%，其中欧洲投资者占据绝对优势，贡献了88%的投资额。

高纬环球葡萄牙区负责人保罗·萨尔门托表示，这些数据证实了该行业的韧性。

“2025年的业绩表明，葡萄牙房地产市场正处于明显的上升周期。流动性充足、投资者信心十足、入住率基本面稳健以及融资环境改善，共同营造了非常有利的投资氛围。”

办公楼供应短缺

里斯本办公楼市场的吸纳量较上年略有下降，主要原因是优质办公空间的稀缺。

尽管如此，空置率仍维持在极低水平，而黄金地段的租金持续上涨，在首都里斯本中央商务区的黄金地段创下新纪录。

波尔图的房地产市场活动较为温和，但报告预测，随着更多高质量新项目的竣工并投放市场，2026年将出现复苏迹象。

零售业韧性十足，物流业供应依然有限

零售业再次展现出强劲的韧性。里斯本和波尔图黄金地段的零售空间供应仍然极度紧张，导致租金上涨。

购物中心的销售额和客流量持续保持强劲，而零售园区则巩固了其作为市场上最具活力业态之一的地位，集中了目前大部分在建的新供应。

工业和物流业的吸纳量较2024年的峰值有所下降，但需求仍然超过供应，尤其是符合ESG标准的现代化高效资产。

优质房源的短缺持续推高了黄金地段的租金，里斯本和波尔图的租金继续上涨。

学生公寓和老年公寓的重要性日益凸显。

在葡萄牙旅游业持续增长的推动下，酒店业在2025年保持了非常积极的发展态势。

行业收入增长，反映出每间可供出租客房收入（RevPAR）的提高和较高的入住率。与此同时，新增供应主要集中在四星级和五星级酒店，有助于提升葡萄牙旅游产品的品质。

新项目储备依然充足，维持了投资者对该领域的持续兴趣。

在居住领域，学生公寓的供需仍然严重失衡。尽管新增床位不断涌入市场，但葡萄牙的供需比仍远低于欧洲平均水平，这导致租金大幅上涨，尤其是在里斯本和波尔图。

老年公寓市场也呈现增长态势，但供应仍然有限，且缺乏现代化产品，这些因素持续吸引着运营商和私人投资者。

2026年：强劲需求与稀缺资产

高纬环球(Cushman & Wakefield)预测，在有利的宏观经济环境、蓬勃发展的旅游业以及稳健的就业基本面的支撑下，2026年葡萄牙房地产市场将呈现全球积极态势。

然而，该咨询公司强调，优质、可持续且位置优越的资产稀缺仍将是该行业面临的主要挑战之一，同时也是其最大的增长动力之一。

“进入2026年，该行业基本面非常稳健：入住率强劲，优质物业租金增长，但现有项目仍不足以满足需求。这种供需失衡将继续激发租户和投资者的兴趣，他们主要关注优质资产和重新定位策略。”保罗·萨尔门托(Paulo Sarmento)总结道。