Vorkaufsrecht: Für wen gilt es und wie funktioniert es?

Das Vorzugsrecht gilt für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. In der Praxis dient es als rechtliches Mittel, einer bestimmten Person oder Organisation beim Kauf oder Verkauf der betreffenden Immobilie den Vorzug zu geben.
Für wen gilt es?
Dies ist ein gesetzliches Recht, das in Artikel 65 der Verfassung der Portugiesischen Republik und im DL Nr. 89/2021 vom 3. November vorgesehen ist und in dem jeder, der verkauft, verpflichtet ist, dem Inhaber dieses Rechts Vorrang einzuräumen ( Mieter oder öffentliche Einrichtungen).
Mieter
Mieter können beim Kauf der Immobilie ein Vorzugsrecht genießen, sofern sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen: Sie wohnen seit mehr als zwei Jahren in der Immobilie und beabsichtigen, das Haus als Eigenheim zu erwerben.

Vergessen Sie nicht, dass der Mieter das Vorzugsrecht verliert, wenn er das Haus zu Zwecken der örtlichen Beherbergung oder zur Miete kaufen möchte.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie besitzen (und diese seit mehr als zwei Jahren vermietet ist) und beabsichtigen, diese zu verkaufen, haben die dort wohnenden Mieter ein Vorzugsrecht, die Immobilie kaufen zu wollen Haus, gleichermaßen für alle Kaufinteressenten.

Der Vermieter der Immobilie muss dem Mieter einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein über den Verkauf des Hauses und den Preis mitteilen. Wenn der Mieter die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, kann er auf diese Weise innerhalb von 30 Tagen antworten und seine Absicht zum Ausdruck bringen, das Vorzugsrecht in Anspruch zu nehmen.

Allerdings ist es notwendig zu wissen, ob sich die Immobilie in einem Gebiet befindet, in dem öffentliche Einrichtungen Vorkaufsrechte an dem Haus haben könnten.
Öffentliche Einrichtungen
Befindet sich die Immobilie in der sogenannten städtischen Druckzone (ZPU) oder in zuvor im Nationalen Wohnungsbauprogramm ausgewiesenen Gebieten, haben öffentliche Stellen in diesen Fällen ein Vorzugsrecht. Mit öffentlichen Einrichtungen meinen wir lokale Behörden, Gemeinderäte, den Staat und natürlich die autonomen Regionen Madeira und Azoren.

Urbane Belastungszonen (ZPU) sind Gebiete, in denen das Wohnungsangebot im Vergleich zu dem, was sich die meisten Menschen leisten können, in der Regel knapp oder unzureichend ist. Dies ist ein Problem, das in Portugal immer mehr junge Menschen, aber auch Familien mit weit unter dem Durchschnitt liegenden Einkommen betrifft.

Gemeinderäte sind die vorrangige Instanz, die das Vorzugsrecht ausüben kann (an zweiter Stelle stehen die autonomen Regionen Madeira und Azoren und an letzter Stelle der Staat), sofern sich die Immobilie in einem Gebiet mit städtischem Druck befindet ein Schutz- oder Sanierungsgebiet und wurde klassifiziert oder befindet sich im Prozess der Klassifizierung.

Um das Wohnungsproblem zu lösen, nutzen Kommunen, Kammern und autonome Regionen das Vorzugsrecht in diesen Gebieten, das zuvor abgegrenzt und im Amtsblatt genehmigt und in den Gemeindeanzeigern und auf der Website der Gemeinderäte veröffentlicht wird. Diese Abgrenzung gilt für fünf Jahre und kann je nach den im Gesetzesdekret Nr. 67/2019 vom 21. Mai festgelegten Kriterien im Hinblick auf eine Reduzierung oder Erweiterung geändert werden.

Zu den ZPUs können auch Liegenschaften gehören, die seit mehr als zwei Jahren leer stehen und in den abgegrenzten Gebieten liegen.
Meine Immobilie liegt in einer ZPU – was soll ich tun?
Sie können herausfinden, ob sich Ihr Haus in einer städtischen Belastungszone befindet, indem Sie auf der Website des Diário da República, auf der Website der Gemeinderäte oder im Gemeindebulletin nachschauen, in dem sich das Grundstück befindet. Sie können auch die Website der Generaldirektion für Kulturerbe für Objekte konsultieren, die noch nicht klassifiziert wurden (sich aber in der Klassifizierung befinden).

Bevor Sie das Haus zum Verkauf anbieten, müssen Sie das Inserat auf dem Casa Pronta-Portal über die Option „Neues Inserat“ veröffentlichen und das Formular ausfüllen, damit das gesetzliche Vorzugsrecht ausgeübt werden kann. Diese Anzeige kostet 15 €. Öffentliche Stellen können daher ein Interesse daran bekunden, das Recht auszuüben oder nicht auszuüben. Hierbei handelt es sich um eine Dienstleistung des Justizministeriums. Der Werbetreibende kann später den Status der Bestellung einsehen und überwachen.

Quelle: SUPERCASA; Freepik