Was ist das Nießbrauchsrecht?
Nießbrauch ist das Recht, fremdes Eigentum zu nutzen und zu genießen, ohne dessen Form oder Substanz zu verändern. So definiert das Bürgerliche Gesetzbuch diesen Rechtsbegriff.
Im Falle von Immobilien bedeutet dies, dass der Nießbraucher in der Regel darin wohnen, es nutzen oder daraus Nutzen ziehen kann, solange der wirtschaftliche Zweck der Immobilie gewahrt bleibt. Mit anderen Worten: Wer den Nießbrauch an einem Haus hat, kann darin wohnen und es, im Rahmen der geltenden Bestimmungen, vermieten und die Mieteinnahmen erhalten.

Was ist reines Eigentum?
Reiner Besitz ist, einfach ausgedrückt, das Eigentum an einem Haus ohne das Recht, es zu nutzen und zu genießen, solange der Nießbrauch besteht. Deshalb wird derjenige, der reiner Besitz hat, oft auch als Miteigentümer oder Grundeigentümer bezeichnet.

Zurück zum Ausgangsbeispiel: Die Mutter kann weiterhin im Haus wohnen, da sie den Nießbrauch hat, während der Sohn reiner Eigentümer wird. Der Sohn ist daher Eigentümer des Grundstücks, kann aber nicht einfach ins Haus kommen und es bewohnen oder die Mutter vertreiben, solange das Nießbrauchsrecht besteht.
Nach Ablauf des Nießbrauchsrechts sind Eigentum und Nießbrauchsrecht nicht mehr getrennt, und das Grundstück ist wieder im Besitz einer Person.

Kann ich nur das Eigentum verkaufen?
Es ist möglich, nur das Eigentum zu verkaufen und das Nießbrauchsrecht an einem Grundstück zu behalten.
Beispiel: Jemand besitzt ein Haus. Er benötigt Liquidität, möchte aber nicht umziehen. Er verkauft das Eigentum für einen bestimmten Betrag, erhält das Geld sofort und behält das Nießbrauchsrecht, sodass er weiterhin wie bisher in dem Haus wohnen kann.

Der Käufer wird Inhaber des Eigentumsrechts, kann aber, solange das Nießbrauchsrecht besteht, das Haus weder bewohnen noch darüber verfügen wie ein Alleineigentümer.

Wer ist also der tatsächliche Eigentümer?

Die einfachste Antwort lautet: Nießbraucher und Eigentümer haben zwar unterschiedliche Rechte an demselben Haus, jedoch nicht ausschließlich.
Der Nießbraucher hat das Recht, das Haus zu nutzen und zu genießen. Der Eigentümer behält das Eigentum, ist aber in der Nutzung und dem Genuss des Hauses vorübergehend eingeschränkt.
Genau diese Aufteilung der Rechte ermöglicht es beispielsweise, das Miteigentum an einem Haus auf ein Kind zu übertragen oder es an Dritte zu verkaufen, ohne das Wohnrecht zu verlieren.

Wie lange kann der Nießbrauch bestehen?
Der Nießbrauch kann für einen bestimmten Zeitraum oder auf Lebenszeit begründet werden.
Wird er zugunsten einer natürlichen Person begründet, darf er deren Lebenszeit nicht überschreiten. Wird er zugunsten einer juristischen Person begründet, beträgt die maximale Dauer 30 Jahre.
Wenn also die Mutter das Miteigentum am Haus auf ihren Sohn überträgt und sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vorbehält, endet dieses mit ihrem Tod.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht auch andere Gründe für das Erlöschen des Nießbrauchs vor, darunter das Ende der vereinbarten Laufzeit.

Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Arbeiten?
Hier beginnt eine der wichtigsten Fragen, die am häufigsten zu Konflikten zwischen Nießbraucher und Eigentümer führt.
Grundsätzlich trägt der Nießbraucher die Verwaltungskosten und die für den Erhalt des Eigentums notwendigen, üblichen Instandsetzungen.
Für außerordentliche Instandsetzungen gelten jedoch andere Regeln, und sie fallen grundsätzlich nicht automatisch in die Verantwortung des Nießbrauchers. Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen diesen Arten von Instandsetzungen. Der Eigentümer muss die Arbeiten nach Benachrichtigung des Nießbrauchers durchführen. Unterlässt dieser dies, kann der Nießbraucher die Arbeiten auf eigene Kosten durchführen und sich die Kosten nach Beendigung des Nießbrauchs erstatten lassen.

Bei Instandsetzungsarbeiten kommt es daher auf die Art des Eingriffs und die jeweiligen Umstände an.

Und wer zahlt die Wohngeldzahlungen?

Wenn es um einen Anteil an einem Gebäude mit horizontalem Eigentumsrecht geht, kann sich diese Frage ebenfalls stellen.
Die Rechtsprechung hat festgelegt, dass in bestimmten Fällen die üblichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit der Verwaltung und Instandhaltung der Einheit vom Nießbraucher zu tragen sind, da sie mit der Nutzung und dem Genuss des Eigentums verbunden sind.

Kann der Nießbraucher das Haus vermieten?
Grundsätzlich ja. Das Nießbrauchsrecht berechtigt den Inhaber, das Eigentum unter Berücksichtigung seines wirtschaftlichen Zwecks zu nutzen, zu genießen und zu verwalten. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht ausdrücklich vor, dass der Nießbraucher sein Recht dauerhaft oder vorübergehend an eine andere Person übertragen kann, sofern dem nicht gesetzlich oder im Grundbuch entsprechende Beschränkungen entgegenstehen.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Nießbraucher eine deutlich aktivere Rolle im Hinblick auf das Eigentum spielen kann, als nur darin zu wohnen. Es gibt jedoch einen grundlegenden Unterschied: Man kann das Haus nicht wie sein alleiniges Eigentum behandeln und damit machen, was man will. Das Nießbrauchsrecht hat Grenzen und muss den wirtschaftlichen Zweck und die Substanz des Eigentums wahren.

Stirbt jedoch der Nießbraucher, erlischt der Pachtvertrag und ist für den neuen Volleigentümer nicht mehr bindend, es sei denn, es gelten besondere, den Pächter schützende Regeln.

Kann der Miteigentümer das Haus verkaufen?
Ja, Sie können Ihr Miteigentum übertragen, aber nicht das, was Ihnen nicht gehört: das Nutzungsrecht.
Das heißt, wenn jemand Miteigentümer eines Hauses ist, an dem eine andere Person das Nutzungsrecht hat, kann er das Miteigentum an einen Dritten übertragen. Das Nutzungsrecht bleibt jedoch in den ursprünglichen Bedingungen bestehen.
Der Käufer erwirbt das Miteigentum, muss aber das bestehende Nutzungsrecht respektieren.

Wer zahlt die Steuern? Das Bestehen von Nutzungsrecht und Miteigentum hat steuerliche Folgen. Es ist wichtig, die Grunderwerbsteuer (IMT) von der Grundsteuer (IMI) zu unterscheiden.

Die Grunderwerbsteuer wird bei der entgeltlichen Übertragung einer Immobilie oder eines Teils des Eigentumsrechts erhoben. Daher kann beispielsweise beim Erwerb des Miteigentums oder des Nutzungsrechts einer Immobilie durch Zahlung Grundsteuer anfallen. Das Gesetz legt eigene Regeln zur Ermittlung des steuerpflichtigen Werts in diesen Fällen fest.
Die Grundsteuer (IPTU) ist eine jährliche Steuer. Bei einem Nießbrauch ist der Nießbraucher, nicht der Eigentümer, zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Das Grundsteuergesetz sieht ausdrücklich vor, dass im Falle eines Nießbrauchs die Steuer vom Nießbraucher zu entrichten ist.

Das bedeutet: Übt eine Person den Nießbrauch an einem Haus aus, während eine andere das Eigentum daran behält, bleibt der Nießbraucher so lange für die Grundsteuer verantwortlich, wie der Nießbrauch besteht.

Dasselbe Prinzip gilt für die zusätzliche Grundsteuer (AIMI): Auch hier gilt der Nießbraucher als Steuerpflichtiger.

Ein einfaches Beispiel
Zurück zum Beispiel einer Mutter, die ihrem Sohn das reine Eigentum an einem Haus schenkt, sich aber das lebenslange Nießbrauchsrecht vorbehält:
IPTU: ist von der Mutter als Nießbraucherin zu entrichten.

IMT (Grunderwerbsteuer): fällt nur an, wenn eine steuerpflichtige Transaktion vorliegt, also der Erwerb eines dieser Rechtsverhältnisse.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Trennung von Eigentum und Nießbrauch steuerliche Folgen hat.
Das IMT-Gesetz legt spezifische Regeln für Fälle fest, in denen Eigentum und Nießbrauch getrennt übertragen werden. In diesem Fall wird die Steuer auf den Wert des reinen Eigentums berechnet; bei der Begründung des Nießbrauchs wird die Steuer auf dessen aktuellen Wert berechnet.
Der dem reinen Eigentum zuzurechnende Steuerwert hängt unter anderem vom Alter des Nießbrauchers ab, wenn der Nießbrauch auf Lebenszeit gewährt wird. Je jünger die Person ist, deren Leben vom Nießbrauch abhängt, desto höher ist der dem Nießbrauch zugeschriebene Prozentsatz und desto niedriger der entsprechende Prozentsatz für das Miteigentum gemäß der Tabelle des ITBI (Grunderwerbsteuergesetzbuch).

Das bedeutet, dass das Miteigentum nicht einfach mit der Hälfte oder einem bestimmten festen Prozentsatz des Grundstücks bewertet wird. Die Steuerberechnung erfolgt nach eigenen Regeln.

Und was geschieht, wenn der Nießbraucher stirbt?

Wenn der Nießbrauch auf Lebenszeit besteht, erlischt er mit dem Tod des Nießbrauchers. Das Grundstück ist dann nicht mehr zwischen Nießbrauch und Miteigentum aufgeteilt.

Der Miteigentümer ist dann uneingeschränkter Eigentümer des Grundstücks.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die Erben des Nießbrauchers das Recht erben, weiterhin in diesem Haus zu wohnen. Der Nießbrauch auf Lebenszeit ist an das Leben des Nießbrauchers gebunden und erlischt mit dessen Tod.

Warum sollte man einen Nießbrauch in Anspruch nehmen?

Es handelt sich um eine Lösung, die in verschiedenen Situationen Anwendung finden kann.
Einer der bekanntesten Anwendungsfälle ist die Vermögensübertragung innerhalb der Familie. Beispielsweise möchte jemand die Übertragung eines Hauses an seine Kinder vorwegnehmen, sich aber das Nutzungsrecht zu Lebzeiten vorbehalten.
Auch bei Teilungserklärungen, Erbschaften oder bestimmten Kauf- und Verkaufsgeschäften, bei denen sofortige Liquidität gewünscht ist, kann eine solche Lösung relevant sein.
Für diejenigen, die das Miteigentum übertragen, besteht der große Vorteil darin, das Nutzungsrecht zu behalten. Für denjenigen, der das Miteigentum erhält, liegt der Vorteil darin, Eigentümer des Hauses zu werden und zu wissen, dass er nach Ablauf des Nießbrauchs das volle Eigentum erwirbt.
Nutzen und Miteigentum bedeuten nicht, dass es zwei Eigentümer desselben Hauses gibt. Sie bedeuten, dass die Rechte am Eigentum aufgeteilt wurden.
Eine Person behält das Nutzungsrecht; die andere behält das Eigentum, jedoch vorübergehend ohne dieses Nutzungsrecht.
Genau deshalb kann ein Haus gleichzeitig einem Kind gehören und weiterhin das Elternhaus sein. Und es kann auch eine Möglichkeit sein, einen Teil des Wertes eines Hauses in Liquidität umzuwandeln, ohne den Verkäufer zu verpflichten, das Haus nicht mehr zu bewohnen: Das reine Eigentum wird verkauft, das Nutzungsrecht bleibt erhalten.
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