Einen Tag nach Einreichung der Vorschläge nahm Infrastruktur- und Wohnungsbauminister Miguel Pinto Luz am CNN-Gipfel „Wohnen – Mieten als Zukunft“ teil. Dort erläuterte er die Strategie der Regierung zur Erhöhung des Mietwohnungsangebots und zur Gewinnung von Kleinvermietern, die ihre Immobilien aus Angst vor politischer Instabilität leer stehen lassen oder vom Markt fernhalten.

Erfahren Sie mehr über die wichtigsten Vorschläge dieses Pakets, das der Minister als echten „fiskalischen Schock“ bezeichnet.

Mehrwertsteuer auf Bauleistungen sinkt auf 6 % mit Erstattung der Differenz
Ein zentraler Aspekt des Gesetzespakets ist die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes von 6 % anstelle der üblichen 23 % auf Bau- und Sanierungsarbeiten, die zum Verkauf oder zur Vermietung zu moderaten Preisen bestimmt sind, bis 2029.

Die Senkung erfolgt durch Erstattung: Der Eigentümer zahlt 23 % Mehrwertsteuer und beantragt beim Finanzamt die Erstattung der Differenz. Der Bundesfinanzdienst hat 150 Tage Zeit, die Beträge zu erstatten, sofern der Antrag vollständig ist. Die Rückerstattung deckt die Differenz zwischen der gezahlten Mehrwertsteuer und dem Betrag ab, der sich bei Anwendung des ermäßigten Steuersatzes auf förderfähige Ausgaben ergeben würde.

Der Wohnungsbauminister stellte klar, dass die Mehrwertsteuer vom Verkäufer des Hauses und nicht vom Bauträger zu entrichten ist. Der Verkäufer des Hauses ist letztendlich derjenige, der die Verpflichtung gegenüber dem Staat eingeht.

Die Grenzen für die Inanspruchnahme dieser Förderung entsprechen den von der Regierung festgelegten moderaten Preisen, die jährlich aktualisiert werden:

– Verkauf bis zu 648.022 €: Die Förderung gilt nur, wenn der Verkaufspreis den Höchstwert der zweiten Einkommensteuerklasse (IMT) von 648.022 € nicht übersteigt.

– Miete bis zu 2.300 € pro Monat: Bei Eigentümern, die Häuser zur Vermietung errichten, darf die Miete das 2,5-Fache des für 2026 prognostizierten Mindestmonatslohns, also 2.300 €, nicht übersteigen.

Miguel Pinto Luz versicherte außerdem, dass diese Mehrwertsteuersenkung gegen keine EU-Richtlinie verstößt, da sie Teil einer Sozialwohnungspolitik ist.

Einkommensteuer: Steuerbefreiungen für Kapitalgewinne und reduzierte Besteuerung von Mieteinnahmen
Das Steuerpaket beinhaltet verschiedene Anreize in der Einkommensteuer, um die Vermarktung von Wohnimmobilien zu fördern:

Steuerbefreiung für Kapitalgewinne aus Immobilien

Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen, sind von der Einkommensteuer auf Kapitalgewinne befreit, wenn sie den Gewinn in zur Vermietung bestimmte Wohnungen mit einer monatlichen Miete von bis zu 2.300 Euro reinvestieren.

10 % Steuersatz auf Mieteinnahmen und 0 % Einkommensteuer

Der eigenständige Steuersatz für Mieteinnahmen sinkt von 25 % auf 10 %, sofern die Miete innerhalb der moderaten Grenze von 2.300 Euro bleibt. Dies gilt für neue und bestehende Verträge. Besonders hervorzuheben ist die Möglichkeit einer Einkommensteuerbefreiung von 0 % für diejenigen, deren Mieten 20 % unter dem Median der jeweiligen Gemeinde liegen (gemäß Definition des INE – Nationales Institut für Statistik).

Vereinfachtes System für bezahlbaren Wohnraum (RSAA)

Teilnehmer des RSAA sind von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen befreit, sofern die Mietgrenzen je nach Art der Immobilie per Verordnung festgelegt und auf Basis von 80 % des INE-Medians der Gemeinde berechnet werden.

Entscheidet sich der Steuerpflichtige für die Zusammenrechnung der Einkünfte, bleibt die Steuerbefreiung bestehen, jedoch beeinflusst sie den Steuersatz für andere Einkünfte.

Körperschaftsteuer und Investmentgesellschaften: Verbesserte Anreize
Das Paket gilt auch für Unternehmen und Investmentgesellschaften: Unternehmen, die Immobilien mit Mieten bis zu 2.300 € vermieten, zahlen nur 50 % ihrer Mieteinnahmen als Körperschaftsteuer.

Einkünfte aus alternativen Anlageformen werden mit 5 % besteuert, proportional zu den aus bezahlbaren Mieten erzielten Beträgen.

Investitionsverträge mit Vorteilen bis zu 25 Jahre Laufzeit
Das Paket schafft außerdem Investitionsverträge für Leasing (Investition Contracts for Leasing, CIA), ein neues System, das Investitionen in den Bau, die Sanierung oder den Erwerb von Immobilien, bei denen mindestens 70 % zur Vermietung vorgesehen sind, steuerliche Vorteile für bis zu 25 Jahre garantiert.

Diese Investoren profitieren von der Befreiung von der Grunderwerbsteuer (IMT) und der Stempelsteuer beim Erwerb, der Befreiung von der Grunderwerbsteuer (IMI) für bis zu acht Jahre und einer Reduzierung des IMI-Satzes um bis zu 50 % für den verbleibenden Zeitraum sowie der Befreiung von der zusätzlichen Grundsteuer (AIMI) und der Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes auf Bauleistungen.

Minister Miguel Pinto Luz bestätigte auf dem CNN Summit die Absicht, diese Verträge von der AIMI zu befreien und damit die Planbarkeit und Stabilität für langfristige Investoren zu stärken. „Wir haben die AIMI in diesen Investitionsverträgen ebenfalls abgeschafft, was bedeutet, dass sie zusätzlich zur 0%igen Grunderwerbsteuer (IPTU) auch eine 0%ige AIMI in diesen Verträgen mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren beinhalten“, sagte er.

Steuererleichterungen für Mieter und Anreize für den Immobilienerwerb
Für Mieter sieht die Gesetzgebung eine Erhöhung des Höchstbetrags für Mietabzüge in der Einkommensteuer vor:

– Von 800 Euro auf 900 Euro im Jahr 2026;

– Auf 1.000 Euro ab 2027.
Im Bereich der Grunderwerbsteuer und der Grunderwerbsteuer können Erstkäufer von Wohneigentum zu festgelegten Kosten von einer Befreiung profitieren. Gemeinden können die Grunderwerbsteuer für Erwerbe bis zu 324.058 Euro ebenfalls erlassen, vorbehaltlich der Zustimmung des Gemeinderats.
Diese Befreiungen gelten nicht für Personen, die zum Zeitpunkt des Kaufs oder in den drei Jahren zuvor bereits eine andere Wohnimmobilie besessen haben.
Die Grundsteuer (Detran) steigt für Nichtansässige auf 7,5 %, es gibt jedoch Ausnahmen.
Eine der vorgeschlagenen Maßnahmen ist die Erhöhung der Grundsteuer für nichtansässige Käufer. Die Regierung schlägt vor, dass der Steuersatz unabhängig vom Immobilienwert immer 7,5 % betragen soll, wodurch bestehende Ermäßigungen und Befreiungen entfallen.

Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen vor, in denen die regulären Grundsteuersätze weiterhin gelten:
Begründung der steuerlichen Ansässigkeit in Portugal: Der nichtansässige Käufer kann die erhöhte Grundsteuer vermeiden, wenn er innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb steuerlich ansässig wird.
Vermietung der Immobilie: Die 7,5%ige Grundsteuer (ITBI) entfällt, wenn die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu einer moderaten Miete innerhalb der von der Regierung festgelegten Grenzen auf dem Mietmarkt angeboten wird. Der Mietvertrag muss in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate, zusammenhängend oder unterbrochen, bestehen.

In beiden Fällen kann der Steuerzahler bei der Steuer- und Zollbehörde (AT) die Erstattung der Differenz zwischen der gezahlten Steuer und dem regulären Steuersatz beantragen.

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer (IMT) war bereits in den Richtlinien des Programms „Build Portugal“ vorgesehen.

Die Regierung will die Genehmigungsverfahren vereinfachen und die Baufristen verkürzen. Parallel zum Steuerpaket legte die Regierung einen Gesetzentwurf zur Änderung der Rechtsvorschriften für Stadtentwicklung und Bauwesen (RJUE) sowie für die Stadterneuerung vor. Ziel ist es, die Stadtplanungsprozesse zu beschleunigen und die Baufristen angesichts der Wohnungsnot zu verkürzen.

Das Gesetz sieht vor, dass die Voranmeldung künftig primär informativen Charakter haben soll. Dies stärkt die Eigenverantwortung der Bauträger und die kommunale Aufsicht. Baubeginn ist bereits acht Tage nach Einreichung möglich, ohne dass ein Verwaltungsakt erforderlich ist.

Globale, an die Bruttobaufläche gekoppelte Fristen werden abgeschafft und durch Zwischenfristen ersetzt, die sich nach der Komplexität des Projekts richten. Gleichzeitig werden Konsultationen mit den zuständigen Behörden eingeleitet, um bürokratische Hürden zu vermeiden.

Die Gebühren für die Stadtplanung werden künftig per Selbstveranlagung entrichtet. Die Berechnungsregeln wurden präzisiert, und die Begriffe „Sanierung“, „Erweiterung“ und „Bau“ werden klarer definiert. Ausnahmen von der Genehmigungs- und Voranmeldungspflicht für Sanierungen, von öffentlichen Einrichtungen geförderte Maßnahmen sowie Projekte für dringenden Wohnungsbau, Genossenschaften und Wohnungsbauprojekte bleiben bestehen.

Die Änderungen des RJUE (Rechtsrahmen für Stadtplanung und Bauwesen) bedürfen der Zustimmung der Republikversammlung und sollen im ersten Quartal 2026 in Kraft treten.
Quelle: Lusa/Redaktion
Immobilien Nachrichten