¿Qué es el derecho de usufructo?

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno, sin alterar su forma ni sustancia. Así lo define el Código Civil.

En el caso de bienes inmuebles, significa que el usufructuario puede, por regla general, vivir en él, usarlo o beneficiarse de él, respetando la finalidad económica del inmueble. En otras palabras, quien tiene el usufructo de una vivienda puede vivir en ella y, dentro de la normativa aplicable, alquilarla y percibir la renta.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es, sencillamente, la propiedad de la vivienda sin el derecho a usarla y disfrutarla mientras exista el usufructo. Por eso, a quien tiene la nuda propiedad se le suele llamar nudo propietario o propietario raíz.

Volviendo al ejemplo inicial: la madre puede seguir viviendo en la casa porque tiene el usufructo, mientras que el hijo se convierte en nudo propietario. Por lo tanto, el hijo es el propietario del inmueble, pero no puede simplemente llegar a la casa y decidir ocuparla o expulsar a la madre mientras el usufructo esté vigente.

Cuando finaliza el usufructo, la nuda propiedad y el usufructo dejan de estar separados, y la propiedad vuelve a estar a nombre de una sola persona.

¿Puedo vender solo la nuda propiedad?

Es posible vender solo la nuda propiedad y conservar el usufructo de un inmueble.

Por ejemplo, una persona es propietaria de una casa. Necesita liquidez, pero no quiere mudarse. Vende la nuda propiedad por una cantidad determinada, recibe el dinero de inmediato y conserva el usufructo, continuando viviendo en la propiedad como siempre.

El comprador se convierte en titular de la nuda propiedad, pero, mientras dure el usufructo, no puede ocupar la casa ni disponer de ella como lo haría un propietario pleno.

Entonces, ¿quién es el verdadero propietario?

La respuesta más sencilla es: el usufructuario y la nuda propiedad tienen derechos sobre la misma casa, pero derechos diferentes.
El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar del inmueble. El nudo propietario conserva la propiedad, pero su uso y disfrute se ven temporalmente limitados.

Es precisamente esta división de derechos la que permite, por ejemplo, transferir la nuda propiedad de una vivienda a un hijo o venderla a terceros sin perder el derecho a seguir habitándola.

¿Cuánto dura el usufructo?

El usufructo puede constituirse por un plazo determinado o ser vitalicio.

Cuando se constituye a favor de una persona física, no puede exceder la vida del usufructuario. Si se constituye a favor de una persona jurídica, la duración máxima es de 30 años.

Así, si la madre transfiere la nuda propiedad de la vivienda a su hijo y se reserva el usufructo vitalicio, este se extingue con su fallecimiento.

El Código Civil también prevé otras causas de extinción del usufructo, incluyendo el fin del plazo constituido.

¿Quién paga los gastos y las obras?
Aquí comienza una de las cuestiones más importantes y la que con mayor facilidad genera conflictos entre el usufructuario y el nudo propietario.

Por regla general, los gastos de administración y las reparaciones ordinarias indispensables para la conservación del inmueble son responsabilidad del usufructuario.

Las reparaciones extraordinarias, sin embargo, se rigen por normas diferentes y, en principio, no son automáticamente responsabilidad del usufructuario. El Código Civil distingue entre estos tipos de reparaciones. El nudo propietario debe realizar las obras tras notificar al usufructuario, pero si este no lo hace, el usufructuario puede realizarlas por su cuenta y exigir el reembolso al finalizar el usufructo.

Por lo tanto, en lo que respecta a las obras, la naturaleza de la intervención y las circunstancias específicas pueden marcar la diferencia.

¿Y quién paga los gastos de comunidad?

Cuando se trata de una fracción en un edificio con propiedad horizontal, también puede surgir esta pregunta.
La jurisprudencia ha entendido que, en ciertas situaciones, los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, relacionados con la administración y el mantenimiento de la unidad, son responsabilidad del usufructuario, precisamente porque están vinculados al uso y disfrute del inmueble.

¿Puede el usufructuario arrendar la vivienda?

En principio, sí. El derecho de usufructo permite a su titular usar, disfrutar y administrar el inmueble respetando su finalidad económica. El Código Civil dispone expresamente que el usufructuario puede transmitir su derecho a otra persona, de forma permanente o temporal, salvo las restricciones previstas por la ley o en el título constitutivo.

En la práctica, esto significa que el usufructuario puede tener un papel mucho más activo en la propiedad que el de simplemente vivir en ella.

Pero existe una diferencia fundamental: no se puede tratar la vivienda como si fuera de propiedad absoluta y hacer lo que se quiera. El usufructo tiene límites y debe preservar la esencia y la finalidad económica del inmueble.
Sin embargo, si el usufructuario fallece, el contrato de arrendamiento expira y no vincula al nuevo propietario pleno, a menos que se apliquen normas excepcionales que protejan al arrendatario.
¿Puede el nudo propietario vender la casa?

Sí, puede transferir la nuda propiedad, pero no puede vender lo que no posee: el usufructo.

Es decir, si una persona es nuda propietaria de una casa sobre la que otra persona tiene el usufructo, puede transferir la nuda propiedad a un tercero. El usufructo, sin embargo, se mantiene en los términos en que se estableció.
Quien compre será propietario de la nuda propiedad, pero deberá respetar el usufructo existente.

¿Quién paga los impuestos?

La existencia del usufructo y la nuda propiedad también tiene consecuencias fiscales, pero es importante distinguir entre el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) y el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMBI).

El IMT se relaciona con la transmisión onerosa de un bien inmueble o de una parte del derecho de propiedad. Por lo tanto, puede existir un Impuesto sobre Bienes Inmuebles (ITBI) al adquirir, por ejemplo, la nuda propiedad o el usufructo de un bien inmueble mediante pago. La ley establece sus propias normas para determinar el valor imponible en estos casos.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IUPI) es un impuesto anual, y en caso de usufructo, es el usufructuario quien lo paga, no el nudo propietario. El Código del IUPI establece expresamente que, en caso de usufructo, el impuesto lo paga el usufructuario.

Esto significa que, si una persona ostenta el usufructo de una vivienda y otra conserva el nudo propietario, el usufructuario sigue siendo responsable del IUPI mientras dure el usufructo.

El mismo principio se aplica al Impuesto Adicional sobre Bienes Inmuebles (IABI), cuando este se devenga: a efectos de este impuesto, el usufructuario se considera el responsable del pago del inmueble.

Un ejemplo sencillo:
Volviendo al ejemplo de una madre que dona el nudo propietario de la vivienda a su hijo, pero se reserva el usufructo vitalicio:
El IUPI lo paga la madre, en su calidad de usufructuaria.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT): solo se aplica si existe una transacción sujeta a este impuesto, es decir, la adquisición onerosa de una de estas posiciones jurídicas.

También es importante comprender que la separación entre propiedad y usufructo tiene consecuencias fiscales.

El Código del IMT establece normas específicas para los casos en que la propiedad se transfiere por separado del usufructo. En este caso, el impuesto se calcula sobre el valor de la nuda propiedad; cuando se constituye el usufructo, el impuesto se calcula sobre su valor actual.

El valor imponible atribuido a la nuda propiedad depende, entre otros factores, de la edad del usufructuario cuando el usufructo es vitalicio. Cuanto más joven sea la persona cuya vida depende del usufructo, mayor será el porcentaje atribuido al usufructo y menor el porcentaje correspondiente a la nuda propiedad, según la tabla del Código del IMT.

Esto significa que la nuda propiedad no se considera simplemente como la mitad o un porcentaje fijo del inmueble. La valoración fiscal se rige por sus propias normas.

¿Y qué ocurre cuando fallece el usufructuario?

Si el usufructo es vitalicio, se extingue con el fallecimiento del usufructuario. La propiedad deja entonces de estar dividida entre usufructo y nuda propiedad.

El nuda propiedad adquiere entonces la plena propiedad del inmueble.

Esto no significa, por lo tanto, que los herederos del usufructuario hereden el derecho a seguir viviendo en esa casa. El usufructo vitalicio está vinculado a la vida del usufructuario y se extingue con su fallecimiento.

¿Por qué recurrir al usufructo?

Es una solución que puede utilizarse en diversas situaciones.

Una de las más conocidas es la transmisión de bienes dentro de la familia. Por ejemplo, alguien puede querer anticipar la transmisión de una casa a sus hijos, pero conservar el derecho a usarla durante su vida.

También puede darse en casos de reparto, herencias o ciertas operaciones de compraventa, cuando se desea liquidez inmediata.

Para quienes transmiten la nuda propiedad, la gran ventaja es poder mantener el derecho a disfrutar del inmueble. Para quien recibe la nuda propiedad, la ventaja reside en convertirse en propietario, sabiendo que al finalizar el usufructo, tendrá la plena propiedad.

El usufructo y la nuda propiedad no implican que existan dos propietarios de la misma vivienda. Significan que los derechos sobre la propiedad se han dividido.

Una persona conserva el derecho de uso y disfrute de la propiedad; la otra conserva la propiedad, pero temporalmente sin este derecho de uso y disfrute.

Precisamente por eso, una vivienda puede pertenecer simultáneamente a un hijo y seguir siendo la vivienda de sus padres. Además, puede ser una forma de transformar parte del valor de una vivienda en liquidez, sin obligar al vendedor a dejar de vivir en ella: se vende la nuda propiedad y se mantiene el usufructo.
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