Obras de rehabilitación excluidas
Una de las principales aclaraciones de la Administración Tributaria Federal se refiere a los proyectos cubiertos. Según la Administración Tributaria, el reembolso se aplica a los contratos de construcción de inmuebles destinados a residencia principal y permanente, incluso cuando la construcción se realiza tras la demolición completa de un edificio existente.

Las obras de rehabilitación, remodelación, ampliación o renovación de inmuebles existentes quedan excluidas de este régimen.

La Administración Tributaria considera obras de rehabilitación todos los proyectos realizados en un inmueble previamente construido que no sea objeto de demolición total.

Esto significa que un propietario que desee renovar o ampliar una vivienda existente no puede solicitar un reembolso parcial del IVA, incluso si el inmueble está destinado a residencia principal y permanente.

Sin embargo, esta aclaración no modifica otro beneficio fiscal ya previsto por ley. En muchos casos, los proyectos de rehabilitación pueden seguir beneficiándose de la aplicación del tipo reducido del IVA del 6%, siempre que cumplan los requisitos legales establecidos. Lo que queda excluido es únicamente el nuevo mecanismo de reembolso parcial del IVA. La demolición para construir puede dar acceso al beneficio.
La circular también aclara una situación que había generado dudas.

Cuando una vivienda se demuele por completo para construir una nueva, la operación puede acogerse al régimen de devolución parcial del IVA, siempre que cumpla con los demás requisitos legales.

En estos casos, los costes de demolición y retirada de escombros se incluyen en el cálculo del coste total de la operación, que se utiliza para verificar si el inmueble cumple con el límite máximo para acceder al beneficio.

Sin embargo, estos gastos no dan derecho, por sí solos, al propietario a la devolución del IVA. Solo sirven para determinar si el valor total de la construcción se mantiene dentro del límite del denominado «precio moderado», actualmente fijado en 660.982 €, IVA excluido.

Por el contrario, los impuestos como el ITBI o el IOF pagados en la compra del terreno no se incluyen en este cálculo. Más información: Aclaración sobre el 6 % de IVA en obras de rehabilitación aprobadas en la especialidad
La compra de materiales no da derecho a reembolso
Otra aclaración publicada recientemente se refiere a los gastos subvencionables. El reembolso se aplica únicamente al IVA soportado en obras de construcción realizadas por un contratista.

La compra aislada de materiales de construcción por parte del propietario, incluso si posteriormente se incorporan a la obra, no da derecho a la devolución del IVA.

Aun así, estos gastos siguen siendo relevantes para determinar el coste total de la construcción y para verificar si el inmueble cumple con el límite máximo estipulado por la ley.

¿Quién puede beneficiarse?

El programa está dirigido exclusivamente a particulares que no ejerzan una actividad empresarial o profesional y que construyan una vivienda destinada a su residencia habitual.

Además de respetar el límite máximo de 660.982 € (el «valor moderado» definido por el Gobierno), la vivienda debe utilizarse como residencia principal y permanente en un plazo de seis meses desde la emisión de la documentación relativa al inicio de su uso y mantener dicho uso durante al menos 12 meses. Si el inmueble se alquila o deja de cumplir con los demás requisitos legales durante este periodo, la Administración Tributaria Federal podrá exigir la devolución del importe reembolsado, más los intereses correspondientes.

La solicitud se realiza a través del Portal Financiero.
La solicitud de reembolso debe presentarse exclusivamente mediante la aplicación "Reembolsos Otros Regímenes de IVA", disponible en el Portal Financiero.

El contribuyente dispone de 12 meses a partir de la fecha de emisión de la documentación relativa al inicio del uso del inmueble para presentar la solicitud, la cual deberá ir acompañada de los contratos de construcción, facturas y demás documentos exigidos por ley.

Para los inmuebles cuya documentación relativa al inicio del uso se haya emitido durante el primer semestre de 2026, las solicitudes solo podrán presentarse a partir del 1 de octubre de 2026, fecha en la que también comienza el plazo para solicitar el reembolso.

Una vez debidamente preparada la solicitud, la Administración Tributaria Federal deberá analizarla y dispondrá de un plazo máximo de 150 días para efectuar el reembolso.
Noticias inmobiliarias, Notícias Informativas