Qu'est-ce qui pourrait changer ?

Les contrats d'un an pourraient ne plus garantir un renouvellement pour trois ans.

L'un des changements les plus importants pour les locataires concerne les règles de renouvellement des contrats.

La proposition maintient la durée minimale d'un an et la durée maximale de 30 ans, mais supprime la règle selon laquelle, en l'absence de stipulation dans le contrat, le renouvellement doit avoir une durée minimale de trois ans.

En pratique, un contrat signé pour un an ne pouvait être renouvelé que pour des périodes d'un an.

La proposition modifie également les règles relatives à l'opposition du propriétaire au renouvellement. Actuellement, bien que la durée minimale des contrats soit généralement d'un an, une protection empêche le propriétaire de s'opposer au premier renouvellement avant l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la signature du contrat.

Si la proposition est approuvée en l'état, le propriétaire pourra s'opposer au renouvellement à la fin du premier contrat, à condition de respecter les délais de préavis applicables.

Les expulsions peuvent être engagées après deux mois d'impayés de loyer.

Un autre changement majeur de la réforme concerne les impayés de loyer.

Le gouvernement propose de réduire de trois à deux mois la période d'impayés de loyer déclenchant une procédure d'expulsion.

La proposition vise également à accélérer les procédures, en supprimant les démarches administratives et les notifications inutiles, et en évitant la duplication des décisions de justice relatives aux expulsions et aux paiements de loyer.

L'objectif affiché du gouvernement est d'accélérer la récupération des biens immobiliers et, ainsi, de contribuer à augmenter l'offre disponible sur le marché locatif.

Qu'advient-il des baux anciens ?

La proposition aborde également l'une des questions les plus sensibles du régime du bail : les contrats signés avant 1990.

L'une des modifications concerne la transmission du bail au décès du locataire initial, c'est-à-dire la personne qui a initialement conclu le contrat.

Le gouvernement souhaite clarifier les règles de transfert des baux et prévoit que, dans certains cas, lorsqu'un bail est transféré au conjoint ou partenaire de moins de 65 ans suite à un décès, il sera soumis au nouveau régime des baux urbains (NRAU).

En l'absence d'accord entre les parties, le bail sera considéré comme ayant une durée fixe de cinq ans, renouvelable automatiquement pour des périodes successives de même durée, sauf stipulation contraire.

Des garanties sont toutefois prévues. Le passage au NRAU ne s'applique pas si le nouveau titulaire est âgé de plus de 65 ans ou s'il présente un handicap reconnu de 60 % ou plus.

La proposition exige également que le bénéficiaire prouve avoir effectivement résidé dans le logement et établit des règles spécifiques pour les conjoints de fait et les autres membres de la famille pouvant prétendre au transfert.

Les anciens loyers pourront être actualisés.

Les changements ne s'arrêtent pas au transfert du bail. Pour les locataires de moins de 65 ans dont le revenu annuel est inférieur à 64 400 €, la proposition prévoit le maintien du loyer pendant cinq ans, bien que le bail soit transféré au régime du nouveau bail urbain (NRAU).

Lorsque le loyer dépasse ce montant, il peut être indexé à 1/15 de la valeur imposable du bien (VIP).

Pour les locataires de plus de 65 ans, le bail ne passe pas au NRAU. Cependant, si le revenu annuel du ménage dépasse 64 400 €, la proposition prévoit également la possibilité d'indexer le loyer à 1/15 de la VIP.

Le droit de préemption sera désormais conditionné à une occupation du logement pendant trois ans.

Les modalités du droit de préemption du locataire pourraient également évoluer.

Actuellement, le locataire peut exercer ce droit lorsque les conditions légales sont remplies. La proposition vise à allonger la durée minimale du bail requise pour l'exercice du droit de préemption.

Selon la proposition publiée, le locataire devra occuper le logement pendant au moins trois ans, soit un an de plus que la durée actuellement prévue par le Code civil.

Le gouvernement souhaite également modifier certaines dispositions relatives à la vente conjointe de biens immobiliers et supprimer certains droits de préemption sources de conflits.

Que se passe-t-il en cas de décès du locataire ?

La transmission du bail en cas de décès est un autre point qui fait l’objet de modifications.

La proposition restreint et précise les conditions permettant aux locataires de rester dans le logement et de succéder au locataire. Entre autres modifications, un justificatif de domicile sera exigé et, en cas de concubinage, une attestation de la mairie.

L’objectif est également de remplacer la notion générique de « personnes vivant en union libre » par une liste plus exhaustive des membres de la famille pouvant bénéficier de la transmission.

Locations touristiques limitées à 90 jours

La proposition prévoit également des modifications concernant les locations touristiques.

Le nouveau système permettra la signature de plusieurs contrats, mais seulement pour une durée maximale de 90 jours par an.
Le gouvernement souhaite dynamiser le logement locatif.

Cette réforme est présentée par le gouvernement comme une réponse à la crise du logement et un moyen d'accroître l'offre sur le marché.

Parmi les objectifs figure également la création de conditions plus favorables à l'investissement dans le logement locatif. L'Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers (APPII) a déjà exprimé son soutien à cette proposition, la considérant comme une étape importante pour augmenter l'offre et créer les conditions d'un véritable marché du « construire pour louer », c'est-à-dire des constructions neuves spécifiquement destinées à la location.

Pour les propriétaires, la réforme pourrait se traduire par une plus grande prévisibilité et des mécanismes plus rapides en cas de défaut de paiement. Pour les locataires, certains changements représentent une réduction des garanties actuelles, notamment en ce qui concerne la durée effective des contrats, leur renouvellement et la cession du bail.

Pour l'instant, cependant, rien ne change. La proposition doit encore être examinée par le Parlement et pourrait être amendée au cours du processus législatif avant d'être promulguée.

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