提案提交一天后，基础设施和住房部长米格尔·平托·卢斯参加了CNN峰会：住房——租赁是未来的发展方向。他在会上详细阐述了政府增加租赁市场房屋供应、吸引小型业主出租房屋的战略。这些小型业主往往因为担心立法不稳定而将房屋闲置或不上市。

了解部长称之为“真正的财政冲击”的一揽子方案的主要提案。

建筑增值税降至6%，差额退还

该立法方案的核心内容是，将用于出售或出租的中等价位建筑或翻新工程的增值税税率从通常的23%降至6%，有效期至2029年。

减税方式为退税：业主先按23%的税率缴纳增值税，然后向税务机关申请退还差额。联邦税务局有150天的时间退还款项，前提是申请材料齐全。退税金额为已缴纳增值税与适用减税率后应缴纳的增值税之间的差额。

住房部长澄清，增值税将由房屋出售方而非建筑商缴纳。房屋的最终出售方才是向国家做出纳税承诺的人。

享受此项优惠的限额与政府制定的合理房价相对应，该合理房价将每年更新：

– 售价不超过 648,022 欧元：此项优惠仅适用于售价不超过第二级所得税税率上限（即 648,022 欧元）的情况。

– 月租金不超过 2,300 欧元：对于建造用于出租房屋的业主，租金不得超过“2026 年预计最低月工资的 2.5 倍”，即 2,300 欧元。

米格尔·平托·卢兹还保证，此次增值税减免并未违反任何欧盟指令，因为它是一项社会住房政策框架内的措施。

所得税：资本利得税豁免及租金减税

该税收方案包含多项所得税优惠政策，旨在促进房屋上市：

房地产资本利得税豁免

业主出售房产后，若将所得收益再投资于月租金不超过 2,300 欧元的出租房产，则可免缴资本利得税。

房产收入税率 10%，所得税 0%

房产收入的自主税率从 25% 降至 10%，前提是租金保持在合理范围内，即不超过 2,300 欧元。此政策适用于新旧合同。此外，值得注意的是，租金低于所在城市租金中位数 20% 的业主，可享受 0% 的所得税（根据国家统计局 INE 的定义）。

简化经济适用房制度 (RSAA)

加入 RSAA 的纳税人可免缴租金收入所得税，但租金限额将根据法令规定，并按市政当局 INE 中位数的 80% 计算。

如果纳税人选择合并计算，该收入仍可免税，但会影响其他收入的适用税率。

企业所得税和投资机构：强化激励措施

该方案还涵盖公司和投资机构：

租金不超过 2,300 欧元的出租房产的公司，只需缴纳其租金收入的 50% 作为企业所得税。

另类投资计划分配的收入将按 5% 的税率征税，税率与来自经济适用房租赁的收入成比例。

投资合同优惠期限长达25年

该方案还设立了租赁投资合同（CIA），这一新制度确保对用于建造、翻新或购置房产（其中至少70%的面积用于租赁）的投资提供长达25年的税收优惠。

这些投资者可享受以下优惠：免缴房产转让税（IMT）和购置印花税；免缴市政房产税（IMI）长达八年，并在剩余期限内享受IMI税率最高50%的减免；免缴附加市政房产税（AIMI）；以及建筑工程适用较低的增值税税率。

米格尔·平托·卢兹部长在CNN峰会上确认了免除这些合同的附加市政房产税的意向，从而增强了长期投资者的可预测性和稳定性。 “我们还取消了这些投资合同中的AIMI（投资附加保险费），这意味着除了0%的IPTU（个人所得税）外，这些期限最长可达25年的合同也免征AIMI，”他说道。

租户税收减免和购房激励措施

对于租户，该法案规定提高所得税中租金扣除的限额：

– 2026年从800欧元提高到900欧元；

– 从2027年起提高到1000欧元。

在IMT（购房所得税）和印花税方面，首次购房者如果以受控价格购买，则可享受免税优惠。市政当局也可以对不超过324,058欧元的购房交易免征IMT，但需经市政议会批准。
这些豁免不适用于在购买时或购买前三年内已拥有其他住宅物业的人士。

非居民的房产税（Detran）将提高至 7.5%，但也有例外情况。

拟议措施之一是提高非居民购房者的房产税。政府提议，无论房产价值如何，适用税率应始终为 7.5%，取消现有的减免和豁免。

然而，该法规规定了两种例外情况，在这些情况下，正常的房产税税率仍然适用：

成为葡萄牙税务居民

如果非居民购房者在购房后两年内成为葡萄牙税务居民，则可以避免缴纳提高后的房产税。

将房产用于住宅租赁

如果在购房后六个月内，将房产以适中的租金（在政府规定的限额内）投入租赁市场，则无需缴纳 7.5% 的房产税。租赁合同必须在购房后的前五年内至少持续 36 个月，可以是连续的，也可以是间断的。

在上述两种情况下，纳税人均可向税务海关总署 (AT) 申请退还已缴税款与按正常税率应缴税款之间的差额。

市政房产转让税 (IMT) 的上调已在“建设葡萄牙”计划的指导方针中有所预见。

政府希望简化许可流程并缩短工期。

在推出税收方案的同时，政府还提交了一项法案，旨在修订城市化和建筑 (RJUE) 以及城市改造的法律制度，以期在“住房供应危机”的背景下加快城市规划进程并缩短工期。

该法案规定，事先通知将主要起到告知作用，从而加强开发商的自我监管和市政监督，并允许在提交申请后仅需八天即可开工，无需任何行政手续。

与建筑总面积挂钩的全球性截止日期已被取消，取而代之的是根据项目复杂程度调整的阶段性截止日期，同时将启动与主管部门的磋商，从而避免官僚主义的阻碍。

城市规划费用将采用自我评估的方式缴纳，计算规则也更加清晰。该法案明确了重建、扩建和建筑工程的概念，并保留了对重建、公共实体推动的工程或旨在用于紧急住房、合作社和住房项目的工程免于许可或事先通知的规定。

《城市规划和建筑法律制度》（RJUE）的修订尚需共和国议会批准，预计将于2026年第一季度完成。

来源：卢萨通讯社/编辑部
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