Le lendemain du dépôt des propositions, le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz, a participé au Sommet CNN : Logement – ​​La location comme solution d’avenir. Il y a présenté en détail la stratégie du gouvernement visant à accroître l’offre de logements locatifs et à inciter les petits propriétaires à vendre leurs biens vacants ou à les retirer du marché par crainte d’instabilité législative.

Découvrez les principales propositions de ce paquet de mesures que le ministre qualifie de véritable « choc fiscal ».

TVA sur la construction réduite à 6 % avec remboursement de la différence

Un élément central de ce paquet législatif est l’application du taux réduit de TVA à 6 %, au lieu du taux habituel de 23 %, aux travaux de construction ou de rénovation destinés à la vente ou à la location à des prix modérés, et ce jusqu’en 2029.

La réduction fonctionne par remboursement : le propriétaire paie la TVA à 23 % et demande à l’administration fiscale le remboursement de la différence. Le Service fédéral des recettes dispose de 150 jours pour effectuer le remboursement, à condition que la demande soit complète. Le remboursement couvre la différence entre la TVA payée et le montant qui aurait été remboursé en appliquant le taux réduit aux dépenses éligibles.

Le ministre du Logement a précisé que la TVA sera à la charge du vendeur, et non du constructeur. Le vendeur, en tant que principal débiteur, s'engage envers l'État.

Les conditions d'éligibilité à cette aide correspondent aux prix modérés définis par le gouvernement, qui seront actualisés annuellement :

– Vente jusqu'à 648 022 € : l'aide est applicable uniquement si le prix de vente n'excède pas le plafond de la deuxième tranche d'imposition sur les biens immobiliers (IMT), soit 648 022 €.

– Loyer jusqu'à 2 300 € par mois : pour les propriétaires construisant des logements destinés à la location, le loyer ne peut excéder 2,5 fois le salaire minimum mensuel projeté pour 2026, soit 2 300 €.

Miguel Pinto Luz a également assuré que cette réduction de TVA est conforme à toutes les directives européennes, puisqu'elle s'inscrit dans le cadre d'une politique de logement social.

Impôt sur le revenu : exonérations sur les plus-values ​​et réduction de la taxation des loyers

Le dispositif fiscal comprend plusieurs incitations en matière d'impôt sur le revenu afin de dynamiser le marché immobilier :

Exonération d'impôt sur le revenu des plus-values ​​immobilières

Les propriétaires qui vendent un bien immobilier sont exonérés d'impôt sur le revenu des plus-values ​​s'ils réinvestissent le produit de la vente dans un logement destiné à la location, avec un loyer mensuel maximal de 2 300 euros.

Taux d'imposition de 10 % sur les revenus locatifs et exonération d'impôt sur le revenu

Le taux d'imposition autonome applicable aux revenus locatifs passe de 25 % à 10 %, à condition que le loyer reste inférieur au seuil de 2 300 euros. Cette mesure s'applique aux baux neufs et anciens. À noter également la possibilité d'une exonération d'impôt sur le revenu (0 %) pour les propriétaires qui pratiquent des loyers inférieurs de 20 % au loyer médian de leur commune, tel que défini par l'INE (Institut national de la statistique).

Régime simplifié de logement abordable (RSAA)

Les personnes adhérant au RSAA sont exonérées d'impôt sur les sociétés (IS) sur les revenus locatifs, dans la limite des plafonds de loyer par type de logement, définis par décret et calculés sur la base de 80 % du loyer médian de l'INE (Indice national des revenus) de la commune.

Si le contribuable opte pour le cumul, le revenu reste exonéré, mais influe sur le taux d'imposition applicable aux autres revenus.

Impôt sur les sociétés et organismes d'investissement : mesures incitatives renforcées

Ce dispositif concerne également les entreprises et les organismes d'investissement :

Les entreprises qui louent des biens immobiliers dont le loyer ne dépasse pas 2 300 € ne paieront que 50 % de leurs revenus locatifs au titre de l'impôt sur les sociétés.

Les revenus distribués par les dispositifs d'investissement alternatifs seront imposés à 5 %, au prorata des montants provenant des locations abordables.

Contrats d'investissement avec avantages fiscaux jusqu'à 25 ans

Ce dispositif crée également des contrats d'investissement locatif (CIL), un nouveau régime garantissant des avantages fiscaux jusqu'à 25 ans pour les investissements dans la construction, la rénovation ou l'acquisition de biens immobiliers dont au moins 70 % sont destinés à la location.

Ces investisseurs bénéficient d'une exonération de l'IMT (taxe sur les mutations immobilières) et des droits d'enregistrement à l'acquisition, d'une exonération de l'IMI (taxe foncière municipale) pendant huit ans maximum et d'une réduction de 50 % du taux de l'IMI pour la période restante, ainsi que d'une exonération de la taxe foncière municipale additionnelle (TFM) et de l'application du taux réduit de TVA sur les travaux de construction.

Lors du Sommet CNN, le ministre Miguel Pinto Luz a confirmé l'intention d'exonérer ces contrats de la TFM, renforçant ainsi la prévisibilité et la stabilité pour les investisseurs à long terme. « Nous avons également supprimé la TFM dans ces contrats d'investissement, ce qui signifie qu'en plus de l'IPTU à 0 %, ils bénéficient également d'une TFM à 0 % dans ces contrats d'une durée maximale de 25 ans », a-t-il déclaré. Déductions pour les locataires et incitations à l'achat d'un logement

Pour les locataires, la législation prévoit un relèvement du plafond des déductions de loyer imposables :

– De 800 euros à 900 euros en 2026 ;

– À 1 000 euros à partir de 2027.

Concernant l'IMT et les droits d'enregistrement, les primo-accédants à un logement à prix maîtrisé peuvent bénéficier d'une exonération. Les communes peuvent également exonérer d'IMT les acquisitions jusqu'à 324 058 euros, sous réserve de l'approbation du conseil municipal.
Ces exemptions ne s'appliquent pas aux personnes qui possédaient déjà un autre bien immobilier résidentiel au moment de l'achat ou au cours des trois années précédentes.

La taxe Detran passe à 7,5 % pour les non-résidents, mais des exceptions existent.

L'une des mesures proposées est l'augmentation de la taxe Detran pour les acquéreurs non-résidents. Le gouvernement propose que le taux applicable soit toujours de 7,5 %, quelle que soit la valeur du bien, supprimant ainsi les réductions et exemptions existantes.

Toutefois, la législation prévoit deux exceptions, dans lesquelles les taux normaux de l'IMT restent applicables :

Devenir résident fiscal au Portugal : L'acquéreur non-résident peut éviter la hausse de l'IMT s'il devient résident fiscal dans les deux ans suivant l'acquisition.

Mise en location du bien : La taxe ITBI de 7,5 % ne s'applique pas si le bien est mis en location à un loyer modéré, dans les limites définies par le gouvernement, dans les six mois suivant l'achat. Le bail doit être d'une durée minimale de 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années.

Dans les deux cas, le contribuable peut demander à l'Administration fiscale et douanière (AT) le remboursement de la différence entre l'impôt payé et le montant dû aux taux normaux.

L'augmentation de l'IMT (Taxe municipale sur les mutations immobilières) était déjà prévue dans les orientations du programme « Construire le Portugal ».

Le gouvernement souhaite simplifier les procédures d'autorisation et réduire les délais de construction.

Parallèlement à la réforme fiscale, le gouvernement a présenté un projet de loi modifiant les régimes juridiques d'urbanisme et de construction (RJUE) et de réhabilitation urbaine, afin d'accélérer les processus d'urbanisme et de réduire les délais de construction dans un contexte de pénurie de logements.

Ce texte législatif stipule que la notification préalable sera principalement informative, renforçant ainsi la responsabilité des promoteurs et le contrôle municipal. Les travaux pourront débuter seulement huit jours après le dépôt de la demande, sans qu'aucun acte administratif ne soit requis.

Les délais globaux indexés sur la surface brute de construction sont supprimés et remplacés par des délais intermédiaires adaptés à la complexité du projet. Les consultations avec les autorités compétentes seront déclenchées simultanément, évitant ainsi les blocages bureaucratiques.

Les frais d'urbanisme seront désormais acquittés par auto-évaluation, avec des modalités de calcul plus claires. La législation précise également les notions de reconstruction, d'extension et de travaux de construction, tout en maintenant les exemptions de permis ou de déclaration préalable pour les reconstructions, les opérations menées par des entités publiques ou destinées au logement d'urgence, aux coopératives et aux projets de logements sociaux.

La modification du RJUE (Régime juridique de l'urbanisme et de la construction) est soumise à l'approbation de l'Assemblée de la République et devrait entrer en vigueur au premier trimestre 2026.
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