新租赁法：租房者或将面临哪些变化

哪些方面可能会发生变化？

一年期合同可能不再保证三年续约

对租房者而言，影响最大的变化之一是合同续签规则的改变。

该提案维持一年至三十年的最低租期，但取消了合同中未作规定时，续约必须至少三年的规定。

实际上，一年期合同可能只能续签一年。

该提案还修改了房东反对续约的规则。目前，虽然合同的最短期限通常为一年，但有一项保护措施，禁止房东在合同签订三年期满前反对首次续约。

如果该提案获得通过，房东可以在首份合同到期时反对续约，前提是满足适用的通知期限。

拖欠租金两个月后即可启动驱逐程序

改革的另一项关键变化涉及拖欠租金的处理。

政府提议将触发驱逐程序所需的租金拖欠期限从三个月缩短至两个月。

该提案还旨在加快流程，取消不必要的行政步骤和通知，避免与驱逐和租金支付相关的司法判决重复。

政府明确的目标是加快收回房产，从而增加租赁市场的供应量。

所谓的“旧租约”将如何处理？

该提案还涉及租赁制度中最敏感的问题之一：1990年以前签订的合同。

其中一项变更涉及在所谓的“原租户”（即最初签订合同的人）去世后，合同的所有权如何转移。

政府希望明确租赁权转让规则，并预计在某些情况下，当租赁权因原告去世而转让给65岁以下的配偶或伴侣时，该租赁权将自动过渡到新城市租赁制度（NRAU）。

如双方未达成协议，则该租赁权将被视为五年固定期限，除非另有约定，否则将自动续期，每次续期期限相同。

然而，也存在一些保障措施。如果新承租人年满65岁或被证明有60%或以上的残疾，则不适用过渡到新城市租赁制度。

该提案还要求受让人证明其实际居住在该房产中，并为事实婚姻伴侣和其他可能享有转让权的家庭成员制定了具体规则。

旧租金可以更新。

这些变化不仅限于租赁权的转让。对于65岁以下且年收入低于64,400欧元的租户，该提案规定租金将维持五年不变，但合同将转为新城市租赁制度（NRAU）。

当租金超过此金额时，租金可调整为房产应税资产价值（VPT）的1/15。

对于65岁以上的租户，合同不会转为新城市租赁制度（NRAU）。但是，如果家庭年收入超过64,400欧元，该提案也允许将租金调整为房产应税资产价值的1/15。

优先购买权现在需要租户在该房产居住满三年。

租户的优先购买权也可能发生变化。

目前，租户在满足法律规定的条件时可以行使该权利。该提案旨在延长适用优先购买权所需的最短租赁期限。

根据已公布的提案，租户必须在房屋内居住至少三年，比现行《民法典》规定的期限多一年。

政府还希望修改一些关于共同出售房产的规定，并取消某些引发争议的优先购买权。

如果租户去世怎么办？

租户去世后合同的转移是另一个需要修改的地方。

该提案限制并明确了哪些人可以继续居住在房屋内并继承租户的地位。除其他变更外，还需要提供居住证明；如果存在事实婚姻关系，则需要提供由教区委员会出具的证明。

提案的另一个目标是用更系统化的家庭成员名单取代对“共同经济”人群的笼统描述，从而确定哪些家庭成员可以从房产转移中受益。

旅游租赁期限限制为90天

该提案还预见了对旅游租赁的变更。

新系统允许签订多份合同，但每年最长期限为 90 天。
政府希望吸引更多租赁住房

政府将这项改革视为应对住房危机、增加市场供应的举措。

改革目标之一是为租赁住房投资创造更有利的条件。葡萄牙房地产开发商和投资者协会 (APPII) 已表示支持该提案，认为这是增加供应、打造真正的“建后出租”市场（即专门用于出租的新建住房）的重要一步。

对于业主而言，改革可能意味着更高的可预测性和更快捷的违约处理机制。对于租户而言，部分改革措施意味着现有保障的减少，尤其是在合同有效期限、续约和租金转移方面。

然而，目前一切尚未改变。该提案仍需经议会审议，并在立法过程中可能进行修改，最终才能成为法律。

新闻来源：Casa Yes