Was könnte sich ändern?

Einjahresverträge garantieren möglicherweise keine dreijährige Verlängerung mehr.

Eine der folgenreichsten Änderungen für Mieter betrifft die Regelungen zur Vertragsverlängerung.

Der Vorschlag sieht weiterhin eine Mindestlaufzeit von einem Jahr und eine Höchstlaufzeit von 30 Jahren vor, hebt aber die Regel auf, dass die Verlängerung – sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist – eine Mindestlaufzeit von drei Jahren haben muss.

In der Praxis konnte ein auf ein Jahr befristeter Vertrag bisher jeweils nur um ein Jahr verlängert werden.

Der Vorschlag ändert auch die Regelungen zum Widerspruch des Vermieters gegen eine Vertragsverlängerung. Aktuell besteht zwar in der Regel eine Mindestlaufzeit von einem Jahr, jedoch gibt es eine Klausel, die den Vermieter daran hindert, der ersten Verlängerung vor Ablauf von drei Jahren seit Vertragsunterzeichnung zu widersprechen.

Wird der Vorschlag in der vorliegenden Form angenommen, kann der Vermieter der Verlängerung nach Ablauf des ersten Vertrags widersprechen, sofern die geltenden Kündigungsfristen eingehalten werden.

Räumungen können nach zwei Monaten Mietrückstand erfolgen.

Eine weitere wichtige Änderung der Reform betrifft den Mietrückstand.

Die Regierung schlägt vor, die Frist für einen Mietrückstand, der eine Zwangsräumung auslösen kann, von drei auf zwei Monate zu verkürzen.

Der Vorschlag zielt außerdem darauf ab, die Verfahren zu beschleunigen, unnötige Verwaltungsschritte und Benachrichtigungen zu eliminieren und Doppelentscheidungen im Zusammenhang mit Zwangsräumungen und Mietzahlungen zu vermeiden.

Das erklärte Ziel der Regierung ist es, die Sanierung von Immobilien zu beschleunigen und so zu einem größeren Angebot auf dem Mietmarkt beizutragen.

Was geschieht mit sogenannten „alten Mietverträgen“?

Der Vorschlag befasst sich auch mit einem der heikelsten Themen im Mietrecht: Verträge, die vor 1990 abgeschlossen wurden.

Eine der Änderungen betrifft die Übertragung des Mietvertrags beim Tod des sogenannten „ursprünglichen Mieters“, also der Person, die den Vertrag ursprünglich abgeschlossen hat.

Die Regierung möchte die Regeln für die Übertragung von Mietverträgen präzisieren und sieht vor, dass ein Mietvertrag, der im Todesfall auf einen Ehepartner oder Lebenspartner unter 65 Jahren übertragen wird, in das neue städtische Mietrecht (NRAU) übergeht.

Mangels einer Vereinbarung zwischen den Parteien gilt der Mietvertrag als auf fünf Jahre befristet und verlängert sich automatisch um jeweils fünf Jahre, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Es gibt jedoch Schutzmechanismen. Der Übergang zum NRAU (Neuen Städtischen Mietrecht) findet keine Anwendung, wenn der neue Mieter über 65 Jahre alt ist oder eine nachgewiesene Behinderung von 60 % oder mehr hat.

Der Vorschlag sieht außerdem vor, dass der Erwerber nachweist, tatsächlich in der Immobilie gewohnt zu haben, und legt spezielle Regelungen für Lebensgemeinschaften und andere Familienmitglieder fest, die möglicherweise Anspruch auf den Mietvertragsübergang haben.

Bestehende Mietverträge können angepasst werden.

Die Änderungen enden nicht mit der Übertragung des Mietvertrags. Für Mieter unter 65 Jahren mit einem Jahreseinkommen unter 64.400 € sieht der Vorschlag vor, dass die Miete für fünf Jahre beibehalten wird, obwohl der Vertrag auf das NRAU (Neue Städtische Mietrecht) übertragen wird.

Übersteigt die Miete diesen Betrag, kann sie auf 1/15 des steuerpflichtigen Vermögenswerts (VPT) der Immobilie angehoben werden.

Für Mieter über 65 Jahre erfolgt kein Übergang des Mietvertrags in die NRAU. Übersteigt das jährliche Haushaltseinkommen jedoch 64.400 €, sieht der Vorschlag auch die Möglichkeit einer Mietanpassung auf 1/15 des VPT vor.

Das Vorkaufsrecht setzt künftig eine dreijährige Mietdauer voraus.

Auch das Vorkaufsrecht des Mieters könnte sich ändern.

Derzeit kann der Mieter dieses Recht ausüben, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Vorschlag sieht eine Verlängerung der Mindestmietdauer für die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts vor.

Laut dem veröffentlichten Vorschlag muss der Mieter mindestens drei Jahre in der Immobilie wohnen, ein Jahr länger als die derzeit im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Frist.

Die Regierung möchte außerdem einige Regelungen zum gemeinsamen Verkauf von Immobilien ändern und bestimmte Vorkaufsrechte abschaffen, die zu Konflikten geführt haben.

Was passiert im Todesfall des Mieters?

Auch die Übertragung des Mietvertrags im Todesfall wird geändert.

Der Vorschlag schränkt ein und präzisiert, wer im Haus wohnen bleiben und die Nachfolge des verstorbenen Mieters antreten kann. Unter anderem wird ein Nachweis über den Wohnsitz in der Immobilie erforderlich sein, und bei einer faktischen Lebensgemeinschaft zusätzlich eine Bescheinigung der Gemeinde.

Ziel ist es außerdem, die allgemeine Bezugnahme auf Personen in einer „gemeinsamen Wirtschaft“ durch eine systematischere Auflistung der Familienmitglieder zu ersetzen, die von der Übertragung profitieren können.

Touristische Vermietung auf 90 Tage begrenzt

Der Vorschlag sieht auch Änderungen bei der Vermietung zu touristischen Zwecken vor.

Das neue System erlaubt den Abschluss mehrerer Mietverträge, jedoch nur für maximal 90 Tage pro Jahr.
Die Regierung will mehr Mietwohnungen anziehen.
Die Reform wird von der Regierung als Antwort auf die Wohnungskrise und als Möglichkeit zur Erhöhung des verfügbaren Angebots auf dem Markt präsentiert.

Zu den Zielen gehört auch die Schaffung besserer Bedingungen für Investitionen in Mietwohnungen. Der portugiesische Verband der Immobilienentwickler und -investoren (APPII) hat seine Unterstützung für den Vorschlag bereits zum Ausdruck gebracht und ihn als wichtigen Schritt zur Angebotssteigerung und zur Schaffung der Voraussetzungen für einen echten Build-to-Rent-Markt (BRL) – also Neubauten speziell für die Vermietung – betrachtet.

Für Eigentümer könnte die Reform mehr Planbarkeit und schnellere Mechanismen bei Zahlungsausfall bedeuten. Für Mieter bedeuten einige der Änderungen eine Reduzierung der bestehenden Garantien, insbesondere hinsichtlich der effektiven Vertragslaufzeit, der Verlängerung und der Übertragung der Miete.

Vorerst ändert sich jedoch nichts. Der Vorschlag muss noch vom Parlament verabschiedet werden und kann im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch geändert werden, bevor er in Kraft tritt.

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