預製和模塊化房屋：所有關於許可和其他法律程序

預製和模塊化房屋在葡萄牙越來越受歡迎，因為與傳統磚石建築相比，建造起來更加簡單和快捷。 由 Covid-19 大流行產生的對家庭空間和生活方式的新需求，與國際趨勢一致，促進了國內市場“時尚”的增長。 但是在這種類型的建築中，您如何處理許可證和其他方面的問題，例如稅收？ 我們現在以法律依據回應。

這些房屋是分段預製建築或組裝成多個模塊的房屋。 它們在工廠生產並運輸到土地上，在那裡它們將組裝在一個單獨的房屋中並進行最終裝修，這是建造建築物的傳統房屋（傳統磚石）的替代方案在這片將繁忙的土地上從頭開始。

如果預製建築在時間和成本方面有收益，除了其他優勢 - 以及物流等一些劣勢 - 還需要考慮與相關法律程序相關的成本和“時間安排” Belzuz Abogados* 在為 idealista/news 準備的這篇文章中警告說，為了確定這是否是最佳選擇，這種類型的作品著重於選擇這種類型的建築所需要的法律要求。

1 – 土地選擇
在開始製造構成房屋的模塊之前，第一步是找到建造建築的土地。

建議製造商訪問選定的土地，以檢查其位置、土壤條件、朝向太陽和風的方向、通道、公共服務的安裝或水井或衛生設施的要求。 所有這些因素都將影響最終的施工計劃，如果這些不包含在價格中，製造商也將能夠預算土地準備成本。

從法律的角度來看，《城市化和建設法律制度》（DL n.º 555/99，12 月 16 日）將“教化”定義為“(……)建設、重建、擴建、改建或保護的活動或結果供人類使用的財產，以及永久融入地面的任何其他建築。”，不區分傳統磚石建築和模塊化和預製房屋，因此在選擇土地時適用的法律標準建築將類似於傳統建築中應用的建築。

因此，從一開始，任何位於國家農業保護區 (RAN)、國家生態網絡 (REN)、保護區或沿海地區的土地都應排除在外，因為這些地區的建設限制條件或使任何項目都不可能進行。

隨後，有必要諮詢土地所在城市的市政總體規劃 (PDM)，因為這將是確定土地土壤（城市土壤、可城市化、農村土壤、自然空間、農業等。）。

2 – 模塊化房屋的建造
模塊化房屋通常被宣傳為比傳統建築房屋便宜。 它的建設時間更短，一旦確定了項目、計劃、材料和飾面，預算就不會發生重大變化。

然而，重要的是要考慮模塊化結構需要市政許可，因此，除了建造和購買土地之外，還必須考慮這些成本。

同樣重要的是要考慮到為此類建築獲得抵押貸款更加困難，而且通常適用的利率比傳統建築或收購已建成房產的利率更高，付款期限更短。

3 - 許可流程
模塊化或預製房屋的法律框架類似於傳統建築房屋的法律框架，因此此類建築的許可是強制性的。

因此，在進行施工之前，應事先向市議會索取房屋建造地點的信息，以保證項目的可行性。 隨後，建築項目——描述性記憶、平面圖、剖面圖、立面圖和其他元素——將必須提交給將要建造房屋的市議會，這個過程必須在組裝和建造之前進行工作開始了。

建築項目獲得批准後，必須提交特殊項目——污水、供電和配電以及燃氣安裝——以便市議會諮詢必須出具意見、授權或批准的實體，分析建築並出具建築許可證。

只有在頒發施工許可證後才能進行施工，並且必須有負責施工的承包商和工作簿。

施工完成後，仍需向市議會城市規劃部門申請使用許可證，檢查後進行，以證明所進行/建造的工作符合批准的要求項目和水認證。和下水道。

4 – 納稅
無論建築類型 - 磚石、木材、預製或模塊化 - 市政房地產稅 (IMI) 是對位於葡萄牙領土內的農村和城市建築的應稅價值徵收的，因此在向當局登記財產後稅收和相應財產手冊的發行將導致每年支付該稅款。

因此得出的結論是，儘管模塊化和活動房屋的建造在施工方法和技術上可以更快，但法律程序卻不會發生同樣的情況，其響應時間和成本與傳統建築相似。

*Ricardo Pires Jordão，Belzuz Abogados S.L.P. 房地產法律部 – 葡萄牙分公司

來源：理想主義者