Fertighäuser und Modulhäuser: Alles über Genehmigungen und andere rechtliche Verfahren

Fertighäuser und Modulhäuser erfreuen sich in Portugal immer größerer Beliebtheit, da der Bau im Vergleich zu herkömmlichem Mauerwerk einfacher und schneller ist. Und die neuen Bedürfnisse nach Wohnraum und Lebensweisen, die durch die Covid-19-Pandemie entstanden sind, haben im Einklang mit internationalen Trends zum Wachstum von „Mode“ auf dem nationalen Markt beigetragen. Doch wie gehen Sie bei dieser Art von Bau mit Genehmigungen und anderen Aspekten wie Steuern um? Wir antworten nun mit der Rechtsgrundlage.

Bei diesen Häusern handelt es sich um vorgefertigte Gebäude in Abschnitten oder um Häuser, die in mehreren Modulen zusammengesetzt sind. Sie werden in einer Fabrik hergestellt und auf das Grundstück transportiert, wo sie in einem einzigen Haus zusammengebaut und die Endbearbeitung durchgeführt wird. Sie stellen eine Alternative zum Bau eines traditionellen Hauses (traditionelles Mauerwerk) dar, in dem das Gebäude errichtet wird von Grund auf auf dem Land, das beschäftigt sein wird.

Und wenn es neben anderen Vorteilen – neben einigen Nachteilen, wie z. B. der Logistik – auch Zeit- und Kostenvorteile beim Fertigbau gibt, müssen auch die Kosten und „Zeiten“ der damit verbundenen rechtlichen Verfahren berücksichtigt werden Um zu entscheiden, ob dies die beste Option ist, konzentrierte sich Belzuz Abogados* in diesem für idealista/news erstellten Artikel auf die rechtlichen Anforderungen, die die Wahl dieser Bauart mit sich bringt.

1 – Grundstücksauswahl
Bevor mit der Herstellung der Module begonnen wird, aus denen das Haus besteht, besteht der erste Schritt darin, das Grundstück zu finden, auf dem das Gebäude errichtet werden soll.

Es empfiehlt sich für den Hersteller, das ausgewählte Grundstück zu besichtigen, um dessen Lage, Bodenbeschaffenheit, Ausrichtung zu Sonne und Wind, Zugänge, die Installation öffentlicher Dienstleistungen oder Anforderungen an einen Brunnen oder eine Sanitäranlage zu überprüfen. Alle diese Faktoren bestimmen den endgültigen Bauplan und der Hersteller kann auch die Kosten für die Grundstücksvorbereitung einkalkulieren, wenn diese nicht im Preis enthalten sind.

Aus rechtlicher Sicht definiert die Rechtsordnung für Urbanisierung und Bauwesen (DL Nr. 555/99 vom 16. Dezember) „Erbauung“ als „(…) die Aktivität oder das Ergebnis von Bau, Wiederaufbau, Erweiterung, Änderung oder Erhaltung.“ eines Grundstücks, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist, sowie jedes andere Bauwerk, das dauerhaft in den Boden integriert ist“, wobei kein Unterschied zwischen traditionellen Mauerwerksgebäuden und Modul- und Fertighäusern gemacht wird, wobei die rechtlichen Kriterien bei der Auswahl eines Grundstücks anzuwenden sind Die Konstruktion wird denen einer herkömmlichen Konstruktion ähneln.

Daher sollten von Anfang an alle Grundstücke ausgeschlossen werden, die sich im National Agricultural Reserve (RAN), National Ecological Network (REN), Schutzgebieten oder Küstengebieten befinden, da die Baubeschränkungen in diesen Gebieten ein Projekt erschweren oder unmöglich machen.

Anschließend ist es notwendig, den kommunalen Masterplan (PDM) der Gemeinde zu konsultieren, in der sich das Grundstück befindet, da dieser das Instrument zur Qualifizierung des Bodens des Grundstücks ist (städtische Böden, urbanisierbare Böden, ländliche Böden, Naturräume usw.) Landwirtschaft usw. .).

2 – Bau des Modulhauses
Modulhäuser werden oft als kostengünstiger als Häuser in herkömmlicher Bauweise angepriesen. Die Bauzeit ist kürzer und sobald das Projekt, der Plan, die Materialien und die Ausführung festgelegt sind, wird das Budget keinen wesentlichen Änderungen mehr unterliegen.

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass Modulbauten einer kommunalen Genehmigung bedürfen und daher neben dem Bau und dem Kauf des Grundstücks auch diese Kosten berücksichtigt werden müssen.

Es ist auch wichtig zu berücksichtigen, dass die Erlangung eines Hypothekenkredits für diese Bauart schwieriger ist und die geltenden Zinssätze im Allgemeinen höher sind und kürzere Zahlungsfristen aufweisen als bei herkömmlichen Bauvorhaben oder beim Erwerb einer bereits gebauten Immobilie.

3 – Lizenzierungsprozess
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Modul- oder Fertighäuser ähneln denen für Häuser in traditioneller Bauweise, sodass für diese Bauart eine Genehmigung erforderlich ist.

Bevor mit dem Bau begonnen wird, sollten daher vorab Informationen bei der Stadtverwaltung eingeholt werden, in der das Haus gebaut werden soll, um die Realisierbarkeit des Projekts zu gewährleisten. Anschließend muss das Architekturprojekt – beschreibendes Gedächtnis, Pläne, Schnitte, Ansichten und andere Elemente – dem Stadtrat der Gemeinde vorgelegt werden, in der das Haus gebaut werden soll, und dieser Prozess muss vor der Montage und dem Bau erfolgen Die Arbeit beginnt.

Nach der Genehmigung des Architekturprojekts müssen die Sonderprojekte – Abwasserentsorgung, Stromversorgung und Stromverteilung sowie Gasinstallation – vorgelegt werden, damit der Stadtrat die Stellen konsultieren kann, die eine Stellungnahme, Genehmigung oder Genehmigung abgeben müssen, das Gebäude analysieren und ausstellen kann die Baugenehmigung.

Erst nach Erteilung der Baugenehmigung können Sie mit dem Bau des Bauwerks fortfahren, und es muss ein Auftragnehmer vorhanden sein, der für das Bauwerk und das Arbeitsbuch verantwortlich ist.

Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, muss noch die Stadtplanungsbehörde des Stadtrats um die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung gebeten werden. Diese erfolgt im Anschluss an die Inspektionen, um nachzuweisen, dass die ausgeführten/gebauten Arbeiten den genehmigten Anforderungen entsprechen Projekte und Wasserzertifizierungen. und Abwasserkanäle.

4 – Zahlung von Steuern
Unabhängig von der Bauart – Mauerwerk, Holz, Fertigbau oder Modulbau – wird die kommunale Immobiliensteuer (IMI) auf den steuerpflichtigen Wert ländlicher und städtischer Gebäude auf portugiesischem Gebiet erhoben, d. h. bei der Registrierung der Immobilie bei der Behörde Die Abgabe der Steuer und die Ausstellung des jeweiligen Liegenschaftsbuches führen zur jährlichen Zahlung dieser Steuer.

Daraus lässt sich schließen, dass der Bau von Modul- und Fertighäusern zwar hinsichtlich der Bauweise und Technologie schneller erfolgen kann, dies jedoch bei rechtlichen Verfahren nicht der Fall ist, da die Reaktionszeiten und Kosten mit denen eines traditionellen Gebäudes vergleichbar sind.

*Ricardo Pires Jordão, Abteilung für Immobilienrecht bei Belzuz Abogados S.L.P. – Niederlassung in Portugal

Quelle: Idealist