Obras de reabilitação ficam excluídas
Uma das principais clarificações da Autoridade Tributária diz respeito às empreitadas abrangidas. Segundo o Fisco, a restituição aplica-se às empreitadas de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente, incluindo os casos em que a construção seja precedida da demolição integral de um edifício existente.

Já as obras de reabilitação, remodelação, ampliação ou renovação de imóveis existentes ficam excluídas deste regime.

A AT considera como obras de reabilitação todas as empreitadas realizadas sobre um imóvel previamente edificado que não seja objeto de demolição total.

Isto significa que um proprietário que pretenda remodelar ou ampliar uma moradia existente não poderá pedir a devolução parcial do IVA, mesmo que o imóvel se destine a habitação própria e permanente.

Contudo, este esclarecimento não altera outro benefício fiscal já previsto na lei. Em muitos casos, as empreitadas de reabilitação continuam a poder beneficiar da aplicação da taxa reduzida de IVA de 6%, desde que cumpram os requisitos legalmente previstos. O que fica excluído é apenas o novo mecanismo de restituição parcial do imposto.
Demolir para construir pode dar acesso ao benefício
O ofício-circulado esclarece igualmente uma situação que gerava dúvidas.

Quando uma casa é totalmente demolida para dar lugar à construção de uma nova habitação, a operação pode enquadrar-se no regime de restituição parcial do IVA, desde que cumpra os restantes requisitos legais.

Nestes casos, os custos com a demolição e a remoção de entulhos passam a integrar o cálculo do custo total da operação, utilizado para verificar se o imóvel respeita o limite máximo de acesso ao benefício.

No entanto, estas despesas não dão direito, por si só, à devolução do IVA. Servem apenas para determinar se o valor global da construção permanece dentro do chamado limite de “preço moderado”, atualmente fixado em 660.982 euros, excluindo o IVA.

Em sentido inverso, impostos como o IMT ou o Imposto do Selo pagos na compra do terreno não entram neste cálculo.
Saiba mais: Clarificação do IVA a 6% nas obras de reabilitação aprovada na especialidade
Comprar materiais não dá direito ao reembolso
Outro dos esclarecimentos agora publicados diz respeito às despesas elegíveis. A restituição aplica-se apenas ao IVA suportado nas empreitadas de construção executadas por um empreiteiro.

Já a compra isolada de materiais de construção pelo proprietário, ainda que venham posteriormente a ser incorporados na empreitada, não confere direito à devolução do imposto.

Ainda assim, essas despesas continuam a ser relevantes para determinar o custo total da construção e verificar se o imóvel respeita o limite máximo previsto na lei.
Quem pode beneficiar?
O regime destina-se exclusivamente a pessoas singulares que não atuem no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional e que construam uma habitação destinada à sua residência própria e permanente.

Além de respeitar o limite máximo de 660.982 euros (o “valor moderado” definido pelo Governo), o imóvel deve ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização e manter essa afetação durante, pelo menos, 12 meses.

Caso o imóvel seja colocado em arrendamento ou deixe de cumprir os restantes requisitos legais nesse período, a Autoridade Tributária poderá exigir a devolução do montante restituído, acrescido dos respetivos juros.
Pedido é feito no Portal das Finanças
O pedido de restituição deve ser apresentado exclusivamente através da aplicação “Restituições Outros Regimes IVA”, disponível no Portal das Finanças.

O contribuinte dispõe de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel para submeter o pedido, que deve ser acompanhado dos contratos de empreitada, faturas e restantes documentos exigidos pela lei.

No caso dos imóveis cuja documentação relativa ao início da utilização tenha sido emitida durante o primeiro semestre de 2026, os pedidos apenas podem ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026, data a partir da qual começa igualmente a contar o prazo para requerer a restituição.

Depois de devidamente instruído, o processo deverá ser analisado pela Autoridade Tributária, que dispõe de um prazo máximo de 150 dias para efetuar a restituição.
Notícias Imobiliário, Notícias Informativas