O que é o direito de usufruto?
O usufruto é o direito de usar e gozar de um bem que pertence a outra pessoa, sem alterar a sua forma ou substância. É assim que o Código Civil define esta figura jurídica.
No caso de um imóvel, significa que o usufrutuário pode, em regra, viver nele, utilizá-lo ou retirar dele os seus benefícios, respeitando o destino económico do bem. Ou seja, quem tiver o usufruto de uma casa pode habitá-la e, dentro das regras aplicáveis, arrendá-la e receber as rendas.

O que é a nua-propriedade?
A nua-propriedade é, de forma simples, a propriedade da casa sem o direito de a usar e fruir enquanto existir o usufruto. É por isso que quem tem a nua propriedade é muitas vezes chamado nu-proprietário ou proprietário da raiz.
Voltando ao exemplo inicial: a mãe pode continuar a viver na casa porque tem o usufruto, enquanto o filho passa a ser o nu-proprietário. O filho é, portanto, titular da propriedade, mas não pode simplesmente chegar à casa e decidir ocupá-la ou expulsar a mãe enquanto o usufruto estiver em vigor.
Quando o usufruto termina, a nua-propriedade e o usufruto deixam de estar separados e a propriedade fica novamente reunida numa só pessoa.

Posso vender apenas a nua-propriedade?
É possível vender a apenas a nua-propriedade e manter o usufruto de um imóvel.
Por exemplo, uma pessoa tem uma casa. Precisa de liquidez, mas não quer mudar de casa. Vende a nua-propriedade por um determinado valor, recebe o dinheiro agora, e mantém para si o usufruto, continuando a viver no imóvel como sempre.
O comprador passa a ser o titular da nua-propriedade, mas, enquanto durar o usufruto, não pode ocupar a casa nem dispor dela como faria um proprietário pleno.
Então quem é o verdadeiro dono?
A resposta mais simples é: o usufrutuário e o nu-proprietário têm direitos sobre a mesma casa, mas direitos diferentes.
O usufrutuário tem o direito de usar e fruir o imóvel. O nu-proprietário mantém a propriedade, mas está temporariamente limitado no exercício do uso e fruição do imóvel.
É precisamente esta divisão de direitos que permite, por exemplo, que alguém transmita a nua-propriedade de uma casa para um filho ou vendê-la a terceiros sem perder o direito de continuar a viver nela

Quanto tempo pode durar o usufruto?
O usufruto pode ser constituído por determinado período ou ser vitalício.
Quando é constituído a favor de uma pessoa singular, não pode ultrapassar a vida do usufrutuário. Se for constituído a favor de uma pessoa coletiva, a duração máxima é de 30 anos.
Assim, se a mãe transmitir a nua-propriedade da casa ao filho e reservar para si um usufruto vitalício, este termina com a sua morte.
O Código Civil prevê também outras causas de extinção do usufruto, incluindo o fim do prazo quando este tenha sido estabelecido.

Quem paga as despesas e as obras?
Aqui começa uma das questões mais importantes e uma das que mais facilmente gera conflitos entre usufrutuário e nu-proprietário.
Em regra, as despesas de administração e as reparações ordinárias indispensáveis à conservação do imóvel ficam a cargo do usufrutuário.
Já as reparações extraordinárias seguem regras diferentes e, em princípio, não são automaticamente responsabilidade do usufrutuário. O Código Civil distingue estes tipos de reparações. O nu-proprietário deve realizá-las após aviso do usufrutuário, mas se este não as fizer, o usufrutuário pode executá-las à sua custa e exigir o reembolso no fim do usufruto.
Por isso, no respeitante a obras, a natureza da intervenção e as circunstâncias concretas podem fazer diferença.

E quem paga o condomínio?
Quando estamos perante uma fração num prédio em propriedade horizontal, a questão também pode surgir.
A jurisprudência tem entendido que, em determinadas situações, as despesas ordinárias de condomínio relacionadas com a administração e conservação da fração ficam a cargo do usufrutuário, precisamente por estarem ligadas ao uso e fruição do imóvel.


O usufrutuário pode arrendar a casa?
Em princípio, sim. O direito de usufruto permite ao seu titular usar, fruir e administrar o imóvel respeitando o seu destino económico. O Código Civil prevê expressamente que o usufrutuário pode trespassar o seu direito a outra pessoa, definitiva ou temporariamente, salvo restrições previstas na lei ou no título constitutivo.
Na prática, isto significa que o usufrutuário pode ter um papel muito mais ativo sobre o imóvel do que simplesmente viver nele.
Mas há uma diferença fundamental: não pode tratar a casa como se fosse sua propriedade plena e fazer tudo o que entender. O usufruto tem limites e deve preservar a substância e o destino económico do bem.
Contudo, caso o usufrutuário faleça, o contrato de arrendamento caduca, não vinculando o novo proprietário pleno, salvo se regras excecionais de proteção ao arrendatário se aplicarem.

E o nu-proprietário pode vender a casa?
Sim, pode transmitir a sua nua-propriedade, mas não pode vender aquilo que não possui: o usufruto.
Ou seja, se uma pessoa for nu-proprietária de uma casa sobre a qual outra pessoa tem usufruto, pode transmitir a nua-propriedade a um terceiro. O usufruto, contudo, mantém-se nos termos em que foi constituído.
Quem comprar ficará com a nua-propriedade, mas terá de respeitar o usufruto existente.

Quem paga os impostos?
A existência de usufruto e nua-propriedade também tem consequências fiscais, mas é importante distinguir IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
O IMT está relacionado com uma transmissão onerosa de um imóvel ou de uma das figuras parcelares do direito de propriedade. Por isso, pode haver IMT quando se adquire, por exemplo, a nua-propriedade ou o usufruto de um imóvel mediante pagamento. A lei estabelece regras próprias para determinar o valor tributável nestas situações.
Já o IMI é um imposto anual e, quando existe usufruto, é o usufrutuário quem paga o IMI, e não o titular da nua-propriedade. O Código do IMI determina expressamente que, nos casos de usufruto, o imposto é devido pelo usufrutuário.
Isto significa que, numa situação em que uma pessoa mantém o usufruto de uma casa e outra fica com a nua-propriedade, o usufrutuário continua a ser o responsável pelo IMI enquanto o usufruto existir.
O mesmo princípio aplica-se ao AIMI (Adicional ao IMI), quando este seja devido: para efeitos deste imposto, o usufrutuário é considerado sujeito passivo relativamente ao imóvel.

Um exemplo simples
Regressando ao exemplo de uma mãe que doa ao filho a nua-propriedade da casa, mas reserva para si o usufruto vitalício:
  • IMI: é devido pela mãe, enquanto usufrutuária.
  • IMT: só entra em cena se houver uma operação que esteja sujeita a este imposto, nomeadamente uma aquisição onerosa de uma dessas posições jurídicas.
Também aqui é importante perceber que a separação entre propriedade e usufruto tem consequências fiscais.
O Código do IMT estabelece regras específicas para situações em que a propriedade é transmitida separadamente do usufruto. Nesse caso, o imposto é calculado sobre o valor da nua propriedade; quando se constitui o usufruto, o imposto é calculado sobre o seu valor atual.
O valor fiscal atribuído à nua-propriedade depende, entre outros fatores, da idade do usufrutuário quando o usufruto é vitalício. Quanto mais jovem for a pessoa de cuja vida depende o usufruto, maior é a percentagem atribuída ao usufruto e menor a correspondente à nua-propriedade, segundo a tabela do Código do IMT.
Isto significa que não se considera simplesmente que a nua-propriedade vale metade ou uma determinada percentagem fixa do imóvel. A avaliação fiscal obedece às regras próprias.

E quando o usufrutuário morre?
Se o usufruto for vitalício, termina com a morte do usufrutuário. A propriedade deixa então de estar dividida entre usufruto e nua propriedade.
O nu-proprietário passa a ter a propriedade plena do imóvel.
Não significa, portanto, que os herdeiros do usufrutuário vão herdar o direito de continuar a viver naquela casa. O usufruto vitalício está ligado à vida do usufrutuário e extingue-se com a sua morte.

Por que razão se recorre ao usufruto?
É uma solução que pode ser utilizada em diferentes situações.
Uma das mais conhecidas é a transmissão de património dentro da família. Por exemplo, alguém pode querer antecipar a transmissão de uma casa para os filhos, mas manter o direito de a utilizar durante a sua vida.
Também pode surgir em partilhas, heranças ou determinadas operações de compra e venda, quando se pretende liquidez imediata.
Para quem transmite a nua-propriedade, a grande vantagem é poder manter o direito de usufruir do imóvel. Para quem recebe a nua-propriedade, a vantagem é passar a ser titular da propriedade, sabendo que, quando o usufruto terminar, terá a propriedade plena.
Usufruto e nua-propriedade não significam que existam dois proprietários da mesma casa. Significam que os direitos sobre o imóvel foram divididos.
Uma pessoa fica com o direito de usar e fruir o imóvel; outra fica com a propriedade, mas temporariamente sem esse direito de uso e fruição.
É precisamente por isso que uma casa pode, ao mesmo tempo, pertencer a um filho e continuar a ser a casa onde os pais vivem. E pode também ser uma forma de transformar parte do valor de uma casa em liquidez, sem obrigar quem a vende a deixar de viver nela: vende-se a nua-propriedade, mantém-se o usufruto.

Notícia: Casa Yes
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