Hausverwaltungen für Eigentumswohnungen unterliegen neuen Regeln

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Einführung spezifischer Anforderungen an Unternehmen, die Eigentumswohnungen professionell verwalten. Der Vorschlag sieht vor, dass diese Unternehmen über eine Lizenz oder Genehmigung, eine Haftpflichtversicherung und entsprechende Schulungen verfügen müssen.

Die Versicherung soll Wohnungseigentümer und Dritte vor potenziellen Schäden schützen, die durch Handlungen oder Unterlassungen des Unternehmens im Rahmen seiner Tätigkeit entstehen. Der Vorschlag sieht außerdem Mechanismen zur Rechenschaftspflicht der Unternehmen vor, einschließlich der Möglichkeit des Lizenzentzugs bei Nichteinhaltung.

Schriftliche Verträge werden verpflichtend

Eine weitere geplante Änderung ist die verpflichtende schriftliche Dienstleistungsvereinbarung zwischen dem Unternehmen und der Eigentümergemeinschaft.

Diese Maßnahme soll die Pflichten beider Parteien und die tatsächlich vertraglich vereinbarten Leistungen klären.

Dies ist eine besonders relevante Änderung in einem Sektor, in dem es um hohe Summen geht und in dem Unternehmen die Verantwortung für die Finanzverwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen von Gebäuden übernehmen.

Was passiert, wenn das Unternehmen mit dem Geld der Eigentümergemeinschaft verschwindet?

Genau solche Situationen sollen die neuen Regeln verhindern.

Es kommt vor, dass Hausverwaltungen Gelder verwalten, die für Instandhaltungsarbeiten oder andere Ausgaben der Wohnanlage bestimmt sind, und dann spurlos verschwinden. Die Bewohner bleiben mit einem Problem zurück, das sie selbst lösen müssen.

Eine Haftpflichtversicherung soll zusätzlichen Schutz vor Schäden bieten, die von der Hausverwaltung verursacht werden.

Der portugiesische Verband der Hausverwaltungen (APEGAC) warnt jedoch selbst davor, dass eine neue Verordnung allein nicht alle Missstände beseitigen kann.

Wird die Beauftragung einer Hausverwaltung verpflichtend?

Nein. Das künftige Gesetz verpflichtet Wohnanlagen nicht zur Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung. Die Bewohner können die Verwaltung des Gebäudes weiterhin selbst übernehmen, wie es derzeit der Fall ist.

Dies ist ein wichtiger Unterschied: Die neue Regelung betrifft hauptsächlich die gewerbliche Tätigkeit von Hausverwaltungen und nicht die interne Verwaltung durch die Bewohner selbst.

Kann dieselbe Firma auch die Reinigung übernehmen?

Der Vorschlag enthält Regeln zur Vermeidung von Interessenkonflikten zwischen der Hausverwaltung und der Erbringung anderer Dienstleistungen.

Ziel ist es, zu verhindern, dass das für die Hausverwaltung zuständige Unternehmen Dienstleistungen wie Reinigung oder Gartenpflege ohne Transparenzregeln bündelt.

APEGAC befürchtet jedoch, dass diese Trennung kleinere Unternehmen benachteiligen könnte und argumentiert, dass die Bündelung von Dienstleistungen möglich sein sollte, sofern die Wohnungseigentümer darüber informiert sind und die verschiedenen Dienstleistungen sowie deren Preise klar ausgewiesen werden.

Wird es neue Regeln für Bauarbeiten geben?

Der Vorschlag sieht weiterhin die Pflicht des Hausverwalters zur Instandhaltung des Gebäudes vor.

Er sieht außerdem vor, dass der Hausverwalter einen Instandhaltungsplan vorschlagen kann, dessen Genehmigung jedoch weiterhin von den Wohnungseigentümern abhängt.

Mit anderen Worten: Der Hausverwalter kann bestimmte Arbeiten empfehlen, darf aber nicht eigenständig Maßnahmen ergreifen, die der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfen.

Verursacht die Meldung von Bauarbeiten mehr Bürokratie?

Dies ist eine der Maßnahmen, die in der Branche Vorbehalte hervorruft.

Der Vorschlag sieht die Meldung von Bauarbeiten an Gebäuden, einschließlich Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, an die Gemeinden vor.

Für APEGAC könnte diese Verpflichtung zu mehr Bürokratie für Wohnungseigentümergemeinschaften und auch zu mehr Arbeit für die Gemeinden führen, insbesondere bei Eingriffen ohne wesentliche Auswirkungen auf die Struktur oder Architektur der Gebäude.

Werden Eigentumswohnungen teurer?
Diese Folge lässt sich noch nicht abschätzen.

Die Lizenzpflicht, die Haftpflichtversicherung und die Schulungspflicht bedeuten neue Kosten für die Verwalter, die sich möglicherweise in den Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaften niederschlagen.

APEGAC räumt ein, dass es Auswirkungen auf die Preise geben könnte, rechnet aber nicht unbedingt mit erheblichen Preiserhöhungen.

Andererseits könnte die Professionalisierung der Verwaltung Vorteile für Wohnungseigentümer mit sich bringen, insbesondere im Hinblick auf die Verwaltung von Finanzen, Verträgen, Bauarbeiten und anderen gebäudebezogenen Aufgaben.

Und wie sieht es mit der Gebäudeversicherung aus? Wird sie sich ändern?
Dies ist nicht die wichtigste Änderung, die diese Gesetzgebung vorsieht.

Der Vorschlag konzentriert sich auf die Tätigkeiten von Unternehmen, die Eigentumswohnungen professionell verwalten. Die angebotene Versicherung ist eine Haftpflichtversicherung für diese Unternehmen, die Schäden abdecken soll, die durch deren Handeln entstehen können.

Den vorliegenden Informationen zufolge sieht der Vorschlag nicht die Schaffung einer einzigen Mehrgefahrenversicherung für das gesamte Gebäude vor, eine Forderung, die von APEGAC vertreten wird.
Wann treten die neuen Regeln in Kraft?

Es gibt noch kein Datum.

Der Gesetzesentwurf befindet sich im Gesetzgebungsverfahren und muss daher noch mehrere Stufen durchlaufen, bevor er Gesetz werden kann. Zunächst muss er innerhalb der Regierung geprüft und vom Ministerrat gebilligt werden. Anschließend wird er der Nationalversammlung zur Beratung und Abstimmung vorgelegt.

Bis dahin können die Regeln noch geändert werden.

Im Wesentlichen zielt der Vorschlag darauf ab, die Verwaltung der Gelder und des Gemeinschaftseigentums Tausender Eigentumswohnungen zu professionalisieren. Für die Bewohner bedeutet dies mehr Sicherheit und Transparenz; für die Unternehmen hingegen mehr Pflichten und Kosten. Die tatsächlichen Auswirkungen werden erst nach der endgültigen Verabschiedung der neuen Regelung sichtbar sein.
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