Derecho de preferencia: ¿a quién se aplica y cómo funciona?

El derecho de preferencia se aplica a la compra o venta de una propiedad. En la práctica, funciona como un medio legal para dar preferencia a una determinada persona o entidad, en la compra o venta del inmueble en cuestión.
¿A quién se aplica?
Se trata de un derecho legal, previsto en el artículo 65 de la Constitución de la República Portuguesa, y en el DL n. 89/2021, de 3 de noviembre, en el que quien vende tiene la obligación de dar prioridad al titular de este derecho ( inquilinos o entidades públicas).
inquilinos
Los inquilinos pueden disfrutar del derecho de preferencia en la compra de la vivienda, siempre que cumplan unos requisitos: haber vivido en la vivienda un periodo superior a dos años y tener la intención de comprar la casa como vivienda propia.

No olvide que el inquilino pierde el derecho de preferencia en los casos en que quiera comprar la casa para alojamiento local o para alquiler.

En la práctica, esto significa que, si, por ejemplo, usted es propietario de una propiedad (y ha estado alquilada durante más de dos años) y tiene la intención de venderla, los inquilinos que viven en ella tienen derecho de preferencia a querer comprar la propiedad. casa, por igual a todos aquellos interesados ​​en adquirir la propiedad.

El arrendador del inmueble deberá enviar una carta certificada con acuse de recibo informando al inquilino que va a vender la casa y el precio. De esta forma, si el inquilino cumple con los requisitos antes mencionados, podrá, en el plazo de 30 días, responder indicando su intención de disfrutar del derecho de preferencia.

Sin embargo, es necesario saber si la propiedad está ubicada en una zona donde las entidades públicas puedan tener derechos de preferencia sobre la casa.
Entidades publicas
Si el inmueble se encuentra en la denominada zona de presión urbana (ZPU) o en áreas previamente identificadas en el Programa Nacional de Vivienda, las entidades públicas tienen derecho de preferencia en estos casos. Por entidades públicas nos referimos a las autoridades locales, los ayuntamientos, el Estado y, por supuesto, las regiones autónomas de Madeira y Azores.

Las zonas de presión urbana (ZPU) son áreas donde, por regla general, la oferta de vivienda es escasa o inadecuada en comparación con lo que la mayoría de la gente puede pagar. Se trata de un problema que afecta cada vez a más jóvenes en Portugal, pero también a familias con ingresos muy por debajo de la media.

Los ayuntamientos son la entidad prioritaria para poder ejercer el derecho de preferencia (en segundo lugar están las regiones autónomas de Madeira y Azores y por último el Estado), siempre que el inmueble esté ubicado en una zona de presión urbana, en un área protegida o de rehabilitación y ha sido clasificada o está en proceso de clasificación.

Para solucionar el problema habitacional, las autoridades locales, cámaras y comunidades autónomas hacen uso del derecho de preferencia en estas áreas, previamente delimitado y aprobado en el Boletín Oficial y publicado en los boletines municipales y en la página web de los ayuntamientos. Esta delimitación tiene una duración de cinco años, pudiendo sufrir modificaciones con vistas a reducción o ampliación, en función de los criterios definidos en el Decreto-Ley 67/2019, de 21 de mayo.

Las ZPU también pueden incluir propiedades que hayan estado desocupadas durante más de dos años y estén ubicadas en las áreas delimitadas.
Mi propiedad está en una ZPU, ¿qué debo hacer?
Puede saber si su casa está ubicada en una zona de presión urbana consultando el sitio web del Diário da República, el sitio web de los consejos municipales o el boletín municipal donde se encuentra la propiedad. También puedes consultar en la página web de la Dirección General de Patrimonio Cultural los bienes que aún no han sido clasificados (pero que están en proceso de serlo).

Antes de poner la casa en venta, deberá publicar el anuncio en el portal de Casa Pronta, utilizando la opción “Nuevo Anuncio” y completar el formulario, para que se pueda ejercer el derecho de preferencia legal. Este anuncio cuesta 15€. Por tanto, las entidades públicas pueden manifestar interés en ejercer el derecho o no ejercerlo. Este es un servicio proporcionado por el Ministerio de Justicia. El anunciante podrá posteriormente consultar y seguir el estado del pedido.

Fuente: SUPERCASA; Freepik