Droit de préemption : à qui s’applique-t-il et comment ça marche ?

Le droit de préférence s´applique à l´achat ou à la vente d´un bien immobilier. En pratique, cela fonctionne comme un moyen juridique pour donner la préférence à une certaine personne ou entité, lors de l´achat ou de la vente du bien en question.
À qui s’applique-t-il ?
Il s´agit d´un droit légal, prévu à l´article 65 de la Constitution de la République portugaise, et dans le DL no 89/2021, du 3 novembre, dans lequel celui qui vend a l´obligation de donner la priorité au titulaire de ce droit ( locataires ou entités publiques).
Locataires
Les locataires peuvent bénéficier du droit de préférence lors de l´achat du bien, à condition qu´ils remplissent certaines conditions : ils habitent dans le bien depuis plus de deux ans et ont l´intention d´acheter la maison comme leur propre logement.

N´oubliez pas que le locataire perd le droit de préférence dans les cas où il souhaite acheter la maison à des fins d´hébergement local ou de location.

En pratique, cela signifie que si, par exemple, vous êtes propriétaire d´un bien (et qu´il est loué depuis plus de deux ans) et que vous envisagez de le vendre, les locataires qui y habitent ont le droit de préférence de vouloir acheter le bien. maison, également à tous ceux qui sont intéressés par l´achat de la propriété.

Le propriétaire du bien doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception informant le locataire qu´il va vendre la maison et le prix. Ainsi, si le locataire remplit les conditions mentionnées ci-dessus, il peut, dans un délai de 30 jours, répondre pour indiquer son intention de bénéficier du droit de préférence.

Il est cependant nécessaire de savoir si le bien est situé dans une zone où des entités publiques peuvent avoir un droit de préemption sur la maison.
Entités publiques
Si la propriété se trouve dans la zone dite de pression urbaine (ZPU) ou dans des zones préalablement identifiées dans le Programme National du Logement, les entités publiques ont un droit de préférence dans ces cas. Par entités publiques, nous entendons les autorités locales, les conseils municipaux, l´État et, bien sûr, les régions autonomes de Madère et des Açores.

Les zones de pression urbaine (ZPU) sont des zones où, en règle générale, l´offre de logements est rare ou insuffisante par rapport à ce que la plupart des gens peuvent se permettre. C´est un problème qui touche de plus en plus de jeunes au Portugal, mais aussi de familles dont les revenus sont bien inférieurs à la moyenne.

Les conseils municipaux sont l´entité prioritaire pour pouvoir exercer le droit de préférence (en deuxième position se trouvent les régions autonomes de Madère et des Açores et enfin l´État), à condition que la propriété soit située dans une zone de pression urbaine, en une zone protégée ou de réhabilitation et a été classée ou est en cours de classement.

Pour résoudre le problème du logement, les autorités locales, les chambres et les régions autonomes font usage du droit de préférence dans ces zones, préalablement délimitées et approuvées au Journal Officiel et publiées dans les bulletins municipaux et sur le site Internet des conseils municipaux. Cette délimitation dure cinq ans et peut subir des modifications en vue de réduction ou d´élargissement, en fonction des critères définis dans le décret-loi n° 67/2019 du 21 mai.

Les ZPU peuvent également comprendre des biens immobiliers vacants depuis plus de deux ans et situés dans les zones délimitées.
Mon bien est en ZPU – que dois-je faire ?
Vous pouvez savoir si votre maison est située dans une zone de pression urbaine en consultant le site Diário da República, le site Internet des conseils municipaux ou le bulletin municipal où se trouve la propriété. Vous pouvez également consulter le site Internet de la Direction générale du patrimoine culturel pour les biens qui ne sont pas encore classés (mais en passe de l´être).

Avant de mettre la maison en vente, vous devez publier l´annonce sur le portail Casa Pronta, en utilisant l´option « Nouvelle annonce » et remplir le formulaire, afin que le droit de préférence légal puisse être exercé. Cette annonce coûte 15€. Les entités publiques peuvent donc manifester leur intérêt à exercer ce droit ou à ne pas l´exercer. Il s´agit d´un service fourni par le ministère de la Justice. L´annonceur peut ultérieurement consulter et suivre l´état de sa commande.

Source : SUPERCASA; Freepik