Le commerce de détail en tête des investissements

Le commerce de détail a concentré 30 % du volume investi, suivi par les bureaux (25 %) et l'hôtellerie (20 %), illustrant la diversité sectorielle des investissements immobiliers au Brésil.

Les capitaux internationaux ont conservé un rôle prépondérant, représentant 61 % du total investi, avec une nette prédominance des investisseurs européens, à l'origine de 88 % de ce montant.

Pour Paulo Sarmento, responsable de Cushman & Wakefield au Portugal, ces chiffres confirment la résilience du secteur.

« Les performances de 2025 confirment que le marché immobilier portugais est entré dans un cycle résolument positif. La combinaison de liquidités, de confiance des investisseurs, de solides fondamentaux en matière de taux d'occupation et de meilleures conditions de financement a créé un contexte très favorable à l'investissement. »

Pénurie d'offre de bureaux

Sur le marché des bureaux, Lisbonne a enregistré une légère baisse de l'absorption par rapport à l'année précédente, principalement due à la rareté des espaces de haute qualité.

Malgré cela, les taux de vacance sont restés très bas, tandis que les loyers des emplacements de premier choix ont continué de progresser, atteignant un nouveau record dans le quartier central des affaires de la capitale.

À Porto, l'activité a été plus modérée, bien que le rapport anticipe des signes de reprise en 2026, avec l'achèvement et la mise sur le marché de nouveaux projets de meilleure qualité.

Commerce de détail et logistique résilients : l'offre reste limitée.

Le secteur du commerce de détail a une fois de plus fait preuve d'une grande résilience. Dans les emplacements commerciaux de premier choix à Lisbonne et à Porto, la disponibilité des surfaces est restée extrêmement faible, contribuant à la hausse des loyers.

Les centres commerciaux ont continué d'afficher des niveaux de ventes et de fréquentation élevés, tandis que les parcs commerciaux ont renforcé leur position parmi les formats les plus dynamiques du marché, concentrant la majeure partie de la nouvelle offre actuellement en développement.

Dans le secteur industriel et logistique, l'absorption a diminué par rapport au pic observé en 2024, mais la demande est restée supérieure à l'offre disponible, notamment pour les actifs modernes et performants conformes aux critères ESG.

Cette pénurie de biens de qualité a maintenu la pression sur les loyers des emplacements de premier choix, qui ont continué de progresser à Lisbonne et à Porto.

Les résidences étudiantes et pour seniors gagnent en importance.

L'hôtellerie a enregistré une performance très positive en 2025, soutenue par la croissance continue du tourisme au Portugal.

Le chiffre d'affaires du secteur a progressé, reflétant une amélioration du RevPAR (revenu par chambre disponible) et des taux d'occupation élevés. Parallèlement, la nouvelle offre s'est concentrée principalement sur les segments quatre et cinq étoiles, contribuant à la valorisation de l'offre touristique nationale.

Le nombre de nouveaux projets en développement reste important, témoignant de l'intérêt constant des investisseurs pour ce segment.

Dans le secteur du logement, les résidences étudiantes continuent d'afficher un fort déséquilibre entre l'offre et la demande. Malgré l'arrivée de nouveaux lits sur le marché, le Portugal maintient des ratios nettement inférieurs à la moyenne européenne, ce qui a entraîné d'importantes hausses de loyer, notamment à Lisbonne et à Porto.

Les résidences pour seniors sont également en croissance, malgré une offre encore limitée et un manque évident de produits modernes, des facteurs qui continuent d'attirer les opérateurs et les investisseurs privés.

2026 : Forte demande et rareté des actifs

Pour 2026, Cushman & Wakefield anticipe une année globalement positive pour le marché immobilier portugais, portée par un contexte macroéconomique favorable, le dynamisme du tourisme et des fondamentaux d’occupation solides.

Le cabinet de conseil souligne toutefois que la rareté des actifs bien situés, durables et de haute qualité devrait demeurer à la fois l’un des principaux défis du secteur et l’un de ses plus importants moteurs de croissance.

« Le secteur aborde 2026 avec des fondamentaux très solides : un taux d’occupation élevé, une croissance des loyers des biens de premier choix et un portefeuille de projets encore insuffisant pour satisfaire la demande. Ce déséquilibre continuera d’alimenter l’intérêt des locataires et des investisseurs, notamment pour les actifs de haute qualité et les stratégies de repositionnement », conclut Paulo Sarmento.