Direito de preferência: a quem se aplica e como funciona?

O direito de preferência aplica-se na compra ou na venda de um imóvel. Na prática funciona como um meio legal para dar preferência a determinada pessoa ou entidade, na compra ou venda do imóvel em questão.

A quem se aplica?

Este é um direito legal, previsto no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, e no DL n.º 89/2021, de 03 de Novembro, em que quem está a vender tem a obrigação de dar prioridade ao titular deste direito (inquilinos ou entidades públicas).

Inquilinos

Os inquilinos podem usufruir do direito de preferência na compra do imóvel, desde que obedeçam a alguns requisitos: estar a viver no imóvel por um período superior a dois anos, e pretenderem comprar a casa para habitação própria. 

Não esquecer que o inquilino perde o direito de preferência nos casos em que queira comprar a casa para fins de alojamento local ou para arrendamento.

Na prática, isto significa que, se, por exemplo, é proprietário de um imóvel (e o mesmo está arrendado há mais de dois anos) e pretende vendê-lo, os inquilinos que lá vivem têm direito de preferência a querer comprar a casa, de forma igual face a todos os interessados em adquirir o imóvel. 

O senhorio do imóvel deve enviar carta registada com aviso de receção a comunicar ao inquilino que vai vender a casa e qual o preço. Desta forma, se o inquilino se enquadrar nos requisitos acima mencionados, pode, no espaço de 30 dias, responder a indicar a sua intenção de usufruir do direito de preferência.

No entanto, é necessário saber se o imóvel está localizado nalguma zona onde entidades públicas podem ter direito de preferência sobre a casa. 

Entidades Públicas

Se o imóvel está na chamada zona de pressão urbanística (ZPU) ou em zonas previamente identificadas no Programa Nacional de Habitação, as entidades públicas têm direito de preferência nestes casos. Por entidades públicas entenda-se autarquias, câmaras municipais, o Estado e, claro, as regiões autónomas da Madeira e dos Açores.

As zonas de pressão urbanística (ZPU) são zonas onde, por norma, a oferta habitacional é escassa ou desadequada face ao que a maioria das pessoas consegue pagar. Este é um problema que tem vindo a afetar cada vez mais jovens em Portugal, mas também famílias com rendimentos muito abaixo da média.

As câmaras municipais são a entidade prioritária a poder exercer direito de preferência (em segundo lugar estão as regiões autónomas da Madeira e Açores e por último o Estado), desde que o imóvel esteja localizado numa zona de pressão urbanística, numa zona protegida ou de reabilitação e tenha sido classificado ou esteja em vias de ser.

Para colmatar o problema habitacional, as autarquias, câmaras e regiões autónomas fazem uso do direito de preferência nestas zonas, previamente delimitadas e aprovadas no Diário da República e  publicadas nos Boletins municipais e no site das câmaras municipais. Esta delimitação tem a duração de cinco anos, e pode sofrer alterações com vista à redução ou ampliação, consoante critérios definidos no Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio.

Nas ZPU também se podem incluir imóveis devolutos há mais de dois anos que estejam localizados nas zonas delimitadas.

O meu imóvel está numa ZPU – o que fazer?

Pode saber se a sua casa está situada em zona de pressão urbanística pode consultar o site do Diário da República, o site das câmaras municipais ou o boletim municipal onde o imóvel está localizado. Pode também consultar o site da Direção-Geral do Património Cultural para imóveis que ainda não foram classificados (mas estão em via de ser). 

Antes de colocar a casa à venda, deve publicar o anúncio no portal Casa Pronta, através da opção “Novo Anúncio” e preencher o formulário, para que, desta forma, possa ser exercido o direito legal de preferência. Este anúncio tem um custo de 15 €. As entidades públicas podem, assim, manifestar interesse de exercer o direito ou de não o exercer. Este é um serviço disponibilizado pelo Ministério da Justiça. O anunciante pode, posteriormente, consultar e acompanhar o estado do pedido.

Fonte: SUPERCASA; Freepik